Glossaire

Partie de la "politique foncière localisée" consistant, pour la puissance publique, à intervenir par des acquisitions et des ventes de terrains, soit à l'amiable, soit par préemption, expropriation ou cessions gratuites obligatoires. La conduite de l'action foncière peut être confiée par délégation de la collectivité publique à un "opérateur foncier"

L'adjudication d'un bien immobilier aux enchères publiques a normalement pour but de s'assurer qu'il est effectivement vendu à l'acheteur le plus offrant et d'éviter les transactions de complaisance. Cela suppose une réelle publicité de la vente. On y recourt en particulier pour vendre les biens des collectivités publiques ou les biens saisis par voie judiciaire. L'adjudication est organisée, selon les cas, par un notaire, un tribunal ou l'administration des Domaines. Paradoxalement cette procédure qui évite, certes, les fraudes et les passe-droits, ne permet pas toujours, d'obtenir le prix le plus élevé. Elle présente en effet un double inconvénient pour l'acheteur : la rapidité de la décision d'acheter que cela suppose, et l'obligation de disposer immédiatement de la somme d'argent nécessaire. L'expérience montre que ce sont donc parfois des marchands de biens qui se portent acquéreurs dans ces adjudications et qui réalisent ensuite un profit en revendant plus cher à un particulier qui aura eu le temps de mûrir sa décision et d'obtenir un crédit.

Ensemble de l'espace urbanisé de manière continue, en particulier lorsqu'il s'étend sur plusieurs territoires communaux. La très petite taille des communes françaises rend nécessaire la notion d'agglomération pour désigner ce qui, dans un autre pays, serait simplement une ville mais qui, en France, risque d'être confondu avec le seul territoire de la commune centrale.

Limite séparative d'un terrain riverain d'avec une voie publique. Un règlement d'urbanisme peut exiger que les constructions soient édifiées "à l'alignement" ou soient, au contraire, implantées en respectant un certain recul par rapport à l'alignement. Un plan d'urbanisme peut modifier l'alignement des voies publiques. Lorsque l'alignement réduit de moins d'un dixième la surface d'un terrain privé (ou d'un terrain public du domaine privé), à l'occasion d'une nouvelle construction, le propriétaire peut être obligé de céder gratuitement une partie de son terrain mais la constructibilité du terrain est calculée sur l'ensemble de la surface primitive si bien qu'il y a peu de perte de valeur pour le propriétaire. Historiquement, les prescriptions d'alignement ont été les plus anciennes formes d'urbanisme réglementaire puisqu'on les voit formalisées sous forme de documents dans certaines villes dès le XVllème siècle. L'alignement est déterminé par le PLU (ou le POS). En l'absence d'un PLU, la collectivité publique responsable d'une voie peut en fixer l'alignement par une décision unilatérale ("plan d'alignement"*).

L'aménagement d'ensemble du territoire ne se distingue pas seulement par une différence d'échelle de la planification urbaine, mais par une différence de problématiques et de moyens. L'aménagement du territoire s'intéresse aux équilibres villes-campagnes, à l'organisation des infrastructures de communication, au développement relatif des différentes villes, à la répartition des activités économiques entre les régions. Il se réalise à travers des mesures financières et fiscales incitatives différentielles et des programmes de réalisation d'infrastructures publiques, Mais il ne s'intéresse pas à l'utilisation de tel ou tel espace particulier. Cette préoccupation de gestion de l'espace n'intervient qu'à l'échelle de la planification urbaine (ou urbanisme) et débouche sur des réglementations d'utilisation des sols aussi bien dans les espaces urbains que ruraux.

Ensemble d'opérations consistant à la fois à équiper les terrains (en particulier à les viabiliser) et à en restructurer le parcellaire afin de permettre une nouvelle utilisation du sol. L'aménagement foncier peut être directement réalisé ou commandité par le propriétaire si celui-ci dispose d'un terrain de taille suffisante. Si les terrains à aménager sont trop petits, il est envisageable que les propriétaires voisins s'entendent pour procéder à l'aménagement d'un commun accord (voir "association foncière urbaine"), mais presque toujours, l'intervention d'un intermédiaire s'avère indispensable. Il peut s'agir soit de la collectivité publique elle-même, soit d'un intermédiaire spécialisé, aménageur ou lotisseur, de statut privé ou parapublic.

Acteur de l'immobilier, de statut public ou privé, dont le métier est d'acheter des terrains bruts à urbaniser ou à ré-urbaniser, pour produire des "terrains à bâtir" ou des "droits à bâtir" après avoir restructuré le parcellaire et réalisé la viabilisation et certains équipements, en accord avec la collectivité publique. La fonction spécifique d'aménageur est pratiquement inconnue dans certains pays, soit qu'elle ait été intégrée à la fonction de promoteur, soit que les collectivités publiques prennent en charge directement la maîtrise d'ouvrage des opérations d'aménagement de leur territoire.

Location d'une terre en contre partie d'une prestation.

Ensemble des actes délivrés pour l'utilisation des sols tel que le permis de construire ou l'autorisation de lotir. Le régime des autorisations d'urbanisme a été refondu par une loi du 9 décembre 2004 et une ordonnance du 8 décembre 2005 entrées en application en septembre 2007. Les onze régimes d'autorisation et quatre régimes de déclaration ont été ramenés à trois permis (de construire, d'aménager et de démolir) et une seule déclaration préalable.

Toute division d'une propriété en plus de deux lots en vue de sa construction si la seconde division intervient moins de dix ans après la première est soumise à autorisation. La procédure de "l'autorisation de lotir" a été intégrée depuis 2007 dans celle du "permis d'aménager".

Le bail à construction est un cas particulier de bail emphytéotique où l'investissement attendu du locataire est la réalisation de construction(s) : le locataire prend habituellement l'engagement de construire sur le terrain un bâtiment dont les caractéristiques sont déterminées dans la convention de bail et de remettre ce bâtiment, à la fin du bail, au propriétaire du terrain, en bon état d'entretien et libre d'occupation. Un tel mode de rémunération en nature du propriétaire du terrain a pour avantage de supprimer tout problème d'indexation contre l'érosion monétaire. Une clause du bail peut, au contraire, prévoir qu'en fin de bail c'est le propriétaire de la construction qui devient propriétaire du terrain ; on parle alors parfois de "bail à construction à l'envers". Le bail peut ou non prévoir en outre le versement d'un loyer annuel, indexé ou non. Ce loyer peut également être "capitalisé" et versé en une seule fois à la signature du bail. Le locataire du terrain peut, entre temps, vendre la construction sans avoir à demander l'accord du propriétaire du terrain. Le bail dont il dispose sur le terrain reste attaché à la propriété de la construction et continue à s'appliquer pour la durée restant à courir. En France, ce type de bail a une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il est particulièrement utilisé pour la réalisation de logements sociaux ainsi que pour la construction de bâtiments d'entreprises dans les zones d'activité. La cession d'un terrain à bâtir à travers un bail à construction plutôt qu'une simple vente peut avoir une rationalité économique chaque fois que le propriétaire - bailleur du terrain bénéficie d'un "taux d'actualisation" inférieur à celui du constructeur-preneur, du fait d'un accès privilégié au crédit. C'est généralement le cas lorsque le propriétaire est une personne publique.

Contrat de location de longue durée (12 ans minimum) entre le propriétaire d'un bien immobilier vétuste et un organisme à vocation social qui prend à sa charge les travaux de remise en état, affecte les locaux à du logement social locatif et les restitue en fin de bail libre d'occupation.

Location à long terme d'un terrain devant permettre au locataire d'investir pour sa mise en valeur (étymologiquement, il s'agit de la location en vue d'un boisement, ce qui implique en effet une longue durée). Certains de ces baux peuvent prévoir que tout ou partie des loyers sont versés à leur valeur capitalisée dès la signature du bail, on se rapproche alors d'un système de "vente à durée limitée". Une clause du bail prévoit dans quelles conditions doit être remis le terrain en fin de bail, et le sort réservé aux installations, plantations, constructions réalisées par le locataire (remise du terrain nu ou indemnisation après expertise des travaux réalisés par le locataire). En droit français, depuis l'abolition des droits féodaux, la durée maximale de tous les baux est de 99 ans; dans l'ancien droit russe il était habituellement de 49 ans; en droit anglais il n'y a pas de durée maximale (on cite des baux de 999 ans).

Les modalités de location d'une terre agricole ne peuvent pas être conclues librement entre le propriétaire et le locataire. Ce sont les dispositifs du bail rural fixés par le loi (depuis les années 1940) qui s'appliquent obligatoirement et toute clause contraire adoptée par deux parties serait sans valeur. Le bail rural est très protecteur pour le locataire (le fermier). Le loyer est fixé par l'administration et le propriétaire ne peut mettre fin au bail que dans un nombre limité de situations (dont le classement du terrain en zone urbanisable).

Un bassin d'habitat est formé de l'ensemble des parties du territoire où habite la grande majorité des ménages dont l'un des membres travaille dans un pôle d'emploi. Les marchés des terrains se forment à l'échelle de l'ensemble de chaque bassin d'habitat puisqu'en choisissant un lieu de résidence, chaque ménage peut, par hypothèse, comparer les avantages et inconvénients de n'importe quelle localisation à l'intérieur du bassin d'habitat. Toutes les localisations y sont donc potentiellement en concurrence. Inversement, des localisations de nature similaire, mais situées dans des bassins différents, ne sont pas en concurrence et n'appartiennent donc pas au même marché.

Il peut arriver qu'on ne retrouve plus le propriétaire d'un terrain, qu'il disparaisse ou qu'il meure sans laisser d'héritier ou que les héritiers s'en désintéressent parce qu'ils résident ailleurs. Il s'agit le plus souvent de petits terrains de faible valeur (où l'impôt serait trop faible pour être effectivement perçu) ou de pays sans impôt foncier annuel. Chaque législation prévoit généralement l'attribution de ces terrains à l'État. En France, c'est la commune qui, après avoir organisé une enquête publique pour que d'éventuels ayants droit se fassent connaître, récupère la propriété de ces terrains. Les mêmes règles s'appliquent pour les constructions.

Méthode d'évaluation d'un terrain consistant à se placer du point de vue d'un promoteur qui achèterait ce terrain en déterminant à partir d'un "compte à rebours" le prix maximum acceptable comme la différence entre le produit attendu des ventes et l'ensemble des coûts ou des marges de risque à prévoir.

Délimitation contradictoire des limites d'un terrain réalisée soit à l'amiable entre voisins, soit par voie judiciaire en cas de conflit. Le bornage amiable n'obéit à aucune règle particulière sinon le plein consentement des parties, mais une fois adopté, il leur est opposable ainsi qu'à leurs ayants-droit. Il n'y a pas de bornage lorsque la limite de propriété est constituée d'un ruisseau, d'une crête, d'une route, d'un mur, etc. En France, il ne peut y avoir de bornage qu'entre deux propriétés privées (ou appartenant au domaine privé d'une collectivité publique). La délimitation du domaine public obéit à des règles de droit public. Le bornage des propriétés est obligatoire dans certains pays. Il est facultatif dans la plupart des pays latins où il peut cependant être exigé par l'un des propriétaires et réalisé alors à frais communs avec les propriétaires voisins. Il a été rendu obligatoire dans les divisions de propriété résultant des ZAC ou lotissements.

Phénomène dans lequel une hausse des prix immobiliers qui a pu être provoquée au départ par un facteur quelconque, entraîne ensuite un comportement spéculatif des acteurs qui extrapolent la hausse observée pour en déduire une prévision de hausse à venir. Pendant quelques temps, la hausse peut être entretenue par la demande spéculative elle-même. On dit alors que "la hausse nourrit la hausse". L'épisode trouve sa limite dans l'épuisement de nouvelles disponibilités financières mobilisables qui entraîne la chute du volume des ventes puis l'effondrement des prix par disparition de la demande spéculative.

Ensemble de documentation permettant de décrire l'occupation humaine des sols et ses limites, Il comporte d'une part une documentation cartographique qui délimite les terrains et d'autre part une documentation "littérale" (= écrite) sous forme de tableaux ("matrice cadastrale") qui indique les conditions d'occupation, de propriété, d'imposition, d'utilisation, etc. (selon le type de cadastre) de chaque terrain. Un numéro d'identification de chaque terrain permet de relier ces deux documentations. Le cadastre est dit "fiscal" s'il a pour objet la perception d'un impôt. La base d'imposition de chaque terrain y est alors définie. Le cadastre est dit "juridique" s'il a pour objet la définition des droits sur le sol et en particulier la délimitation des propriétés et l'identification des propriétaires. Le cadastre est dit "technique" ou "domanial" s'il a pour objet la gestion de l'espace. C'est le cas des cadastres "agricoles", "urbains", "forestiers" qui existaient dans les pays à régime "socialiste". Une convergence existe entre les fonctions "fiscale" et "juridique" du cadastre car un cadastre fiscal, même s'il ne fournit pas la preuve absolue de la propriété, constitue une présomption de propriété au bénéfice de celui qui paie l'impôt, et le cadastre juridique n'est garanti d'une bonne maintenance que s'il sert en même temps à percevoir un impôt annuel car c'est à l'occasion de la perception de l'impôt que l'on découvre les éventuelles erreurs ou certains changements qui n'avaient pas été déclarés. Par contre les cadastres "techniques" relèvent d'une logique de gestion assez différente. Modernisés, ils pourraient s'assimiler à des SIG', En France, la réalisation d'un cadastre général fut décidée en 1790 et achevée en 1850 (sauf à Paris qui n'a pas eu de cadastre proprement dit avant les années 1980).

Le droit d'exploiter une carrière à ciel ouvert appartient au propriétaire du terrain (à l'inverse du droit d'exploiter une mine). L'ouverture de la carrière est soumise à autorisation administrative. Le dossier d'autorisation prévoit les conditions dans lesquelles les lieux seront remis en état en fin d'exploitation.

Les communes rurales qui ne connaissent qu'une faible activité immobilière peuvent se contenter d'un plan délimitant seulement les zones constructibles des zones inconstructibles. C'est le rôle des "cartes communales" qui, depuis la loi SRU, peuvent être adoptées sur décision conjointe du maire et du préfet, après enquête publique.

Avant d'acheter un terrain, l'acquéreur doit savoir s'il va être constructible et, d'une façon générale, connaître le droit du sol et les servitudes de droit public qui y sont applicables. Toute personne intéressée peut donc demander à la mairie un "certificat d'urbanisme", Il en existe de deux types:

• Le certificat ordinaire qui indique les dispositions d'urbanisme applicables
• Le certificat détaillé ou "opérationnel" qui précise si le projet décrit par le demandeur sera autorisé et, éventuellement, sous quelles conditions

Les termes du certificat d'urbanisme restent valables pendant un délai minimum de 18 mois. Le notaire est tenu de demander le certificat d'urbanisme du terrain avant de rédiger tout acte de vente et de le porter à la connaissance de l'acheteur.

En principe, les biens publics inutilisés doivent être vendus par enchère publique ou "au prix du marché". En pratique, les exceptions sont nombreuses et résultent même parfois de directives officielles (ventes de terrains publics pour le logement social). Par un arrêt du 3 novembre 1997 (Commune de Fougerolles), le Conseil d'Etat a confirmé qu'une collectivité locale pouvait décider de vendre à un prix inférieur au marché ou même de céder gratuitement un terrain s'il existe des motifs d'intérêt général et que les contreparties sont suffisantes. Ces motifs doivent correspondre aux missions de la collectivité concernée (en l'espèce il s'agissait de la vente d'un terrain d'activité en vue de créer des emplois).

Dans quelques cas prévus par la loi, une collectivité locale peut obtenir la cession gratuite, à son profit, de la partie d'un terrain, en particulier à l'occasion de l'attribution d'un permis de construire ou dans le cadre de la création d'une ZAC ou d'une autorisation de lotir.

Ensemble des dépenses qui doivent être engagées sur un terrain pour y rendre possible une opération immobilière et qui sont particulières à ce terrain. La charge foncière se décompose comme suit:

• Prix d'achat versé au propriétaire vendeur
• Autres coûts de la mutation (impôt sur les mutations, frais juridiques ou frais de notaires, rémunération des intermédiaires)
• Coûts de libération du terrain (évictions, relogement éventuelles des occupants, coûts de démolition) ou de dépollution (cas d'un ancien terrain industriel)
• Coûts des branchements et raccordements aux réseaux (voirie, eau, assainissement, électricité) ; viabilisation interne éventuelle si le terrain est vaste.
• Surcoût de construction dû à des fondations spéciales (cas d'un terrain dont le sous-sol est défectueux)

Pour le promoteur, c'est le montant total des charges foncières qui importe. Si deux terrains voisins de même constructibilité ont des coûts de libération différents, le prix maximum acceptable payé au propriétaire par le promoteur, pourra être plus élevé pour le terrain nu que pour le terrain construit (voir "compte à rebours de l'aménageur"), La charge foncière s'exprime non pas par rapport à la surface du terrain mais par rapport à la surface de plancher constructible (elle s'exprime par mètre carré de surface hors œuvre constructible). Dans une ville, la répartition géographique des charges foncières par surface de plancher traduit la hiérarchie des préférences de localisation de la population solvable. La notion de "droit à bâtir" est similaire à celle de "charge foncière", la première désignant le plus souvent un coût tandis que la seconde désigne plutôt un prix de cession.

En droit français, tout propriétaire a théoriquement le droit de se clore, quitte à ce que la construction de la clôture doive respecter les règlements d'urbanisme. D'autres pays européens (Suisse, pays nordiques ne reconnaissent pas automatiquement ce droit).

Rapport entre la surface de l'emprise de la construction sur le terrain et la surface totale du terrain.

Le COS exprime le rapport entre la surface de plancher constructible sur un terrain (exprimée "hors oeuvre", c'est à dire avec l'épaisseur des murs incluse) et la surface de ce terrain. Le Code de l'urbanisme fixe précisément la nature des surfaces à prendre ou ne pas prendre en compte : c'est la surface hors oeuvre nette (SHaN).
Le COS est le mode de détermination de la densité parcellaire constructible le plus répandu dans les pas et les PLU, bien qu'il ne soit pas obligatoire. En milieu urbain, on considère souvent que la valeur d'un terrain constructible est proportionnelle au COS réalisable. Ce n'est pas complètement exact du fait des surcoûts de construction qu'entraîne l'augmentation des densités. Au-delà d'un COS de 1, l'augmentation de la valeur du terrain devient nettement moins que proportionnelle à l'augmentation du COS, Lorsqu'on évalue un terrain situé dans une zone réglementaire ne fixant pas un COS, il est recommandé de traduire en termes de COS la constructibilité du terrain, par application de l'ensemble des règles d'urbanisme à respecter. Inversement, il convient de penser à vérifier que le COS réglementaire d'une zone est effectivement réalisable sur le terrain à évaluer car il peut arriver que d'autres règles (hauteur maximale, coefficient d'emprise, distance de retrait par rapport aux limites séparatives, etc) soient plus contraignantes, en particulier lorsque le terrain est étroit ou mal configuré.

La méthode d'évaluation comparative fait une large application de "coefficients d'abattement" censés rendre compte des diverses particularités du bien à évaluer par rapport aux biens dont le prix est connu et qui sont utilisés comme termes de références. La quantification de chaque abattement doit cependant être clairement justifiée, ce qui est rarement le cas. L'application de coefficients d'abattement est largement utilisée par l'administration des Domaines dans leurs estimations de la valeur d'un terrain. Par exemple, lorsqu'une parcelle est profonde, les Domaines continuent souvent à utiliser des abattements par bande: le prix de référence au m2 n'est appliqué qu'à la bande du terrain située à moins de 40 mètres de la voie de desserte; la bande située entre 40 et 80 mètres subit un abattement de 40% et la partie située encore au delà, un abattement de 60%.

Prêt d'un bien à titre gratuit. Synonyme: "prêt à usage". Le but du propriétaire peut être de loger un parent, prévenir un squat, assurer l'entretien du bien, etc. en gardant la disponibilité du bien. La signature d'un acte de commodat évite les risques de requalification en donation ou location verbale.

La réalisation d'une vente immobilière suppose la rédaction d'un acte et le respect d'un formalisme qui prend un minimum de temps. Pour ne pas engager inutilement ces démarches coûteuses, au cas où l'autre partie changerait d'avis, il est habituel de commencer par signer un " compromis de vente" par lequel le vendeur et l'acheteur conviennent du prix et se donnent un certain délai pour régulariser la vente. Le versement d'une avance (souvent 10%) intervient généralement. Le compromis de vente contient le plus souvent des "clauses suspensives". L'engagement de l'acheteur à acheter un terrain peut ainsi être subordonné à l'obtention d'un permis de construire ou d'un prêt. S'il n'obtient pas le permis, il n'est plus obligé d'acheter et le vendeur retrouve sa liberté de vendre à quelqu'un d'autre en conservant l'avance qui représente alors le coût de l'immobilisation du bien.

Par assimilation au compte à rebours du promoteur, et en amont de celui-ci, le compte à rebours de l'aménageur part de la charge foncière que celui-ci peut raisonnablement espérer vendre sur le terrain qui doit être aménagé, pour déterminer le prix acceptable du terrain, après avoir retranché du produit espéré des charges foncières:

• Les travaux d'aménagement de viabilisation et les branchements aux réseaux
• Les coûts de libération et de démolition du terrain
• Les coûts de dépollution
• Les contributions fiscales et parafiscales

Le "compte à rebours de l'aménageur" permet de remonter de la valeur du terrain à bâtir à la valeur acceptable du terrain brut par déduction des coûts d'aménagements. Si le propriétaire exige un prix plus élevé, l'opération ne pourra pas avoir lieu. En matière d'évaluation, on voit parfois appliquer des "taux d'abattement" permettant de passer de la valeur du terrain à bâtir à la valeur du terrain brut. Cela semble tout à fait arbitraire et injustifiable car il n'existe, par principe, aucune proportionnalité des coûts d'aménagements par rapport au prix des terrains à bâtir. Au contraire, lorsque le prix de marché du terrain à bâtir est faible, les coûts d'aménagement finissent, à la limite, par en absorber la totalité et le prix acceptable du terrain brut devient négligeable. Et lorsque les prix des terrains à bâtir augmentent, les prix des terrains bruts augmentent plus que proportionnellement.

Mode de raisonnement du promoteur visant à déterminer le montant maximum de la charge foncière acceptable sur un terrain pour y monter une opération immobilière financièrement équilibrée. Il part pour cela du "prix de sortie" escompté et en retranche l'ensemble des coûts prévisibles pour mener à bien l'opération. Parmi ces coûts, il est habituel de distinguer :

• Les coûts plus ou moins proportionnels aux "prix de sortie". Ce sont les marges de promotion, le coût du crédit, les frais de commercialisation et d'études, les taxes, etc.
• Les coûts qui sont, au contraire, plus ou moins constants (en particulier les coûts de construction proprement dits).

Les variations des prix de l'immobilier entraînent donc des variations amplifiées des charges foncières acceptables. Il en résulte un "effet de levier" de l'immobilier sur le foncier. Les divers promoteurs, en concurrence les uns avec les autres, faisant approximativement les mêmes raisonnements à partir des mêmes informations, le niveau d'équilibre des valeurs foncières des espaces urbains existants dépend des prévisions d'évolution des prix de sortie de l'immobilier.

La caractéristique principale du domaine public est d'être inaliénable, mais dans certains cas, il peut être utile de le louer provisoirement. Ainsi une plage peut être louée à un hôtel ou le quai d'une gare loué à une entreprise de transport. Un cahier des charges définit les conditions dans lesquelles le domaine public doit être utilisé. Selon la législation en vigueur, le droit à la concession peut ou non être cessible pour la période restant à courir. En France, on est passé d'un système à l'autre par une loi de 1992. La concession peut être faite "à charge de mise en valeur", c'est-à-dire que le preneur s'engage à réaliser un programme de travaux convenus d'avance. Par exemple, une commune peut concéder pour trente ans le sous-sol d'une place publique à une entreprise. A charge, pour l'entreprise, de réaliser un parc de stationnement souterrain dont la location pendant trente ans lui permettra d'amortir le coût des travaux.

Clause figurant dan un contrat pour indiquer les circonstances qui provoqueraient son annulation. Par exemple, dans un contrat de vente d'une terre agricole, le maintien d'un fermier sur la propriété peut être prévu comme une clause résolutoire.

Clauses figurant dans un avant-contrat pour indiquer les circonstances qui permettront de renoncer à la vente projetée, en particulier si un emprunt n'est pas obtenu ou si le certificat d'urbanisme rend le terrain impropre à l'usage projeté.

Groupe de personnes, morales ou physiques, chargé de diriger une institution, comme une association, une entreprise ou un établissement public. Un CA administre pendant que le personnel exécute.

Service administratif, dépendant en France du ministère des Finances, qui a pour mission de classer et conserver tous les actes soumis aux formalités de "publicité foncière", et en premier lieu, les hypothèques afin de vérifier si d'autres hypothèques pèsent déjà sur un bien et diminuent d'autant la garantie qu'il est susceptible d'offrir à un prêteur. En France, le service de l'Enregistrement des hypothèques existe depuis 1771. Les actes de vente sont eux aussi enregistrés au service des Hypothèques. Depuis 1955, la documentation est conservée sous la forme d'un "fichier immobilier" qui suit la classification cadastrale des biens. A l'inverse du cadastre, ce fichier n'est pas accessible au public, mais toute personne, sur demande écrite, peut se faire délivrer des copies des actes contre paiement d'une taxe.

Personne morale regroupant tous les propriétaires qui se partagent les différents locaux dans un même bâtiment et qui gèrent les parties communes du bâtiment (circulations, escalier, ascenseur, toiture, structure du bâtiment, branchements sur les réseaux, etc.). C'est aussi la copropriété qui entretient le terrain, en règle les impôts, est titulaire du bail si le terrain est loué, est l'employeur du gardien s'il y en a un, etc. Un règlement de copropriété détermine le nombre de parts (millièmes) détenues par le propriétaire de chaque partie du bâtiment. Les décisions sont prises à la majorité des parts détenues. Le financement de la copropriété est assuré selon la même clef de répartition entre les propriétaires. La gestion de la copropriété peut être assurée directement par le "conseil syndical de copropriété" élu, bénévole ou confiée à un "syndic" professionnel rémunéré pour cela. Attention à ne pas confondre "copropriété" et "indivision".

En appliquant le même principe que dans les bâtiments collectifs, un groupe de maisons individuelles peut aussi être géré en copropriété, pour assurer l'entretien de la voirie privée et des espaces verts, avec un règlement de copropriété et l'élection d'un conseil syndical.

Le droit de coupe d'une forêt peut être vendu indépendamment de la propriété du sol, éventuellement plusieurs années avant la coupe. De la même façon, on peut vendre une récolte sur pied, à charge à l'acheteur de la récolter. A la limite, il arrive qu'on fasse des contrats de ventes d'herbe, pour contourner la législation sur les baux ruraux.

Une construction ne peut être édifiée qu'à une certaine distance de la limite séparative de la propriété. Cette distance correspond au prospect. Lorsque la configuration d'une parcelle ne permet pas d'utiliser pleinement la constructibilité qui lui est attribuée, le bâtiment peut prendre une partie de son prospect sur la propriété voisine, sur la base d'une convention. Cette partie du terrain est grevée d'une servitude "non aedificandi" dénommée "servitude de cour commune" par l'article 43 de la loi cadre sur la construction du 7 août 1957. Il ne s'agit pas pour autant d'un espace dont la propriété ou l'usage serait commun aux propriétaires voisins, La servitude de cour commune permet seulement la création d'ouvertures disposant d'un prospect suffisant.

Chaque transaction a, par elle-même, un coût qui peut être, pour partie, un coût fiscal (s'il existe un impôt sur les transactions) ou un coût de rémunération des intermédiaires (notaire, agent immobilier, etc.), mais qui est aussi un coût (au sens large) correspondant au temps et à l'énergie perdue pour choisir le bien acheté et mener à bien la transaction. Une transaction immobilière a toujours un coût élevé, Il ne suffit pas de réduire l'impôt sur les mutations pour le diminuer, il faut aussi organiser le marché et le rendre plus transparent. Dans la mesure où ils facilitent le rapprochement des acheteurs et des vendeurs, et réduisent la durée des négociations, les agents immobiliers fournissent une prestation qui s'impute sur le coût de la transaction. Sur le plan du raisonnement économique, leur intervention se justifie donc tant que le montant de leur commission ne dépasse pas ce gain.

Équivalent du "leasing financier" anglosaxon. Système dans lequel l'acquéreur d'un logement (ou d'un local d'activité économique) commence par être le locataire de l'organisme de crédit qui a financé la construction, avant de devenir propriétaire du bien à l'occasion du dernier versement. L'organisme de crédit reste propriétaire du bâtiment construit tant que tous les crédits ne sont pas remboursés par l'acheteur. Seul, le dernier versement vaut transfert de propriété. Le système a été imaginé pour augmenter la garantie du prêteur et donc pour diminuer les taux d'intérêts qu'il doit pratiquer pour couvrir ses risques.

La croissance urbaine n'est pas seulement rendue nécessaire par suite d'une éventuelle croissance démographique, mais surtout du fait, d'une part, de l'accroissement des surfaces d'activité par emploi (la moitié du volume des constructions nouvelles, en surface) et d'autre part, du fait de l'amélioration du niveau de vie des ménages qui se traduit par la recherche de surfaces d'habitation plus importantes. Ainsi, de 1972 à 2006, la surface moyenne de plancher de résidence principale par habitant est passée de 25 m2 à 40 m2 (moyenne France entière issue des enquêtes logement). Cette croissance peut se réaliser aussi bien par extension urbaine que par renouvellement-densification, le second processus étant malheureusement plus coûteux que le premier.

Le propriétaire d'un terrain brut peut chercher à le valoriser, quitte à accepter de supporter en contre-partie une part d'aléa, sans avoir pour autant les compétences d'un aménageur. De son côté, l'aménageur n'a pas intérêt à immobiliser des capitaux dans l'acquisition de terrains qui mettront plusieurs années à être aménagés et revendus. Une solution avantageuse pour les deux parties est alors que l'aménageur réalise les travaux sur le terrain, sans l'acheter, et que le propriétaire le rémunère par une dation d'une partie des terrains aménagés en fin d'opération. Le même principe peut être utilisé par un promoteur pour une opération de construction : le promoteur achète le terrain mais ne le paie qu'en fin d'opération sous la forme d'une dation au propriétaire d'une partie convenue d'avance de la construction réalisée. L'avantage pour le promoteur est double: il fait l'économie du portage du terrain et il réduit son risque commercial puisque tout se passe comme si une partie du programme avait été vendue d'avance. Pour être financièrement avantageux pour les deux parties, ce type de montage suppose que la valeur du temps (le taux d'actualisation) soit plus élevée pour l'opérateur que pour le propriétaire, ce qui est souvent le cas. La garantie du vendeur n'est assurée que si le transfert de propriété n'intervient qu'à la livraison des lots ou des locaux, car l'opérateur ne peut alors commencer à vendre qu'après avoir rempli ses engagements avec le propriétaire initial.

La mise en oeuvre d'un droit de préemption (ils sont nombreux en France) suppose une obligation faite au vendeur, sous peine de nullité de la vente, d'informer au préalable le ou les bénéficiaires du droit de préemption et de lui laisser un certain délai de décision. C'est le principe de la "déclaration d'intention d'aliéner" que le notaire du vendeur doit obligatoirement envoyer au moins deux mois avant la vente (dans le cas général) à la commune qui le transmet éventuellement à une autre collectivité disposant du droit de préempter. En l'absence de réponse dans les délais prévus par la loi, le notaire peut considérer qu'il y a renonciation tacite à la préemption. Ce délai peut être utilisé par ailleurs pour rassembler les pièces nécessaires à la vente, obtenir les prêts généralement nécessaires à l'acheteur, etc. En pratique, le taux de préemption effectif est faible (de l'ordre de 1 % pour les terrains urbains). Il est plus important dans le cas du droit de préemption des SAFER sur les ventes de terres agricoles.

Acte préfectoral qui intervient à l'issue de la première phase de la procédure d'expropriation pour constater que l'enquête préalable a bien fait ressortir le caractère d'utilité publique de l'expropriation projetée.

La densité constructible maximale d'un terrain est généralement définie par le coefficient d'occupation des sols (COS) qui est le rapport entre la surface de plancher hors oeuvre des bâtiments et la surface du terrain. D'autres modes d'expression sont possibles. C'est en particulier le cas des bâtiments industriels et commerciaux, pour lesquels le volume des bâtiments par surface de terrain est plus significatif que la surface des planchers. Ayant une portée réglementaire, la densité constructible se mesure à l'échelle de "l'îlot de propriété". On la désigne aussi comme "densité parcellaire". A des types de trames via ires et tissus urbains différents peuvent correspondre, pour une même densité constructible, des densités résidentielles aussi différentes. Le même COS appliqué à un grand terrain dont la viabilisation interne reste à faire, donnera une urbanisation plus dense que sur une trame via ire existante avec des petites parcelles.

Densité rapportant les surfaces bâties non plus à la surface parcellaire, mais à la surface de la fonction résidentielle, viabilisation de desserte incluse. On exprime parfois aussi la densité résidentielle en nombre de logements (ou en nombre de pièces d'habitation) par hectare, avec l'inconvénient que la taille de ces logements peut être fort variable. Certaines études incluent les surfaces occupées par les équipements résidentiels de proximité (écoles) dans la densité résidentielle.

Rapport, s'exprimant généralement par le nombre d'habitants et d'emplois pour un hectare ou un kilomètre carré de surface urbanisée (grands équipements urbains inclus). Cest la densité urbaine qui mesure le mieux l'étalement urbain. L'amplitude de variation des densités urbaines est évidemment moins importante que celle des densités parcellaires, même si elles varient dans le même sens.

Abandon de certains territoires par l'activité agricole qui n'y trouve plus de rentabilité. Courant dans les années 1960-70, le terme (utilisé sur le mode de la dénonciation) n'est plus guère utilisé depuis que l'on subventionne au contraire la non utilisation de certaines terres agricoles. Le fait que les surfaces boisées continuent de progresser en Europe en dépit de l'extension concurrente de l'urbanisation, est cependant un bon indice de la poursuite actuelle du processus de déprise agricole. On peut prévoir que le processus ne s'inversera que lorsque la raréfaction du pétrole sera devenue assez critique pour que les agrocarburants deviennent rentables, hors subventions.

Document par lequel l'Etat vise à imposer certains principes directeurs d'aménagement aux collectivités locales qui devront rendre compatibles leurs propres documents d'aménagement. Les OTA sont approuvées après enquête publique par un décret en Conseil d'Etat.

Ensemble des biens immobiliers ou mobiliers qui appartiennent à l'Etat ou aux collectivités publiques, sans avoir pour autant de caractéristiques particulières. A l'inverse des biens du domaine public, ils peuvent être vendus, même si leur cession peut obéir à des règles de droit public spécifiques. Par définition, tous les biens de l'Etat et des collectivités publiques qui ne font pas partie de leur domaine public, font partie de leur domaine privé.

Ensemble des biens qui remplissent une fonction d'utilité publique (voies de communication, voies d'eau, bord de mer, équipements publics, etc.) et dont l'appropriation privée est interdite. Des lois déterminent les catégories de biens faisant partie du domaine public. Ainsi, une loi distingue les voies d'eau "flottables et navigables" qui font partie du domaine public des autres cours d'eau qui appartiennent automatiquement aux propriétés riveraines. Les biens du domaine public sont "inaliénables" (ils ne peuvent pas être vendus) et "imprescriptibles" (ils ne peuvent être appropriés par "prescription acquisitive"). En pratique, rien n'empêche de vendre un bien du domaine public pourvu qu'on commence par lui faire subir une procédure de "déclassement" prouvant qu'il n'a plus de fonction d'utilité publique, ce qui a pour effet de le faire passer dans le "domaine privé". La décision de déclassement est l'acte administratif par lequel une propriété publique perd son caractère de domanialité publique. Le déclassement d'un bien du domaine public permet son aliénation, notamment sa vente à un tiers, personne publique ou privée, physique ou morale.

Désignation courante de l'administration traditionnellement en charge de la gestion des biens de l'Etat. Depuis 2007, le service des domaines est devenu "France Domaine" rattaché à la Direction de la Comptabilité publique.

Ancêtre du droit de préemption qui existait dans le droit de l'Ancien régime au bénéfice du "seigneur foncier".

Propriété de la construction lorsqu'elle est distincte de la propriété du sol et que le bail sur le terrain dont dispose le propriétaire de la construction, peut être revendu avec la construction.

Les droits "réels" qui se transmettent avec la chose s'opposent aux droits personnels qui restent attachés à la personne. Ainsi, la constructibilité d'un terrain est théoriquement un droit réel qui ne dépend pas de l'identité du propriétaire qui demande le permis de construire, et qui se transmet avec le terrain lorsque celui-ci est vendu avant d'être construit.

Impôt payé sur les ventes d'immeubles à l'occasion de leur enregistrement.

A l'issue d'une opération de renouvellement urbain, ce sont, à proprement parler, bien plus des "droits à bâtir" que des "terrains à bâtir" qui sont cédés par l'aménageur, au sens que le montant de la vente ne dépend pas de la surface du terrain cédé, mais seulement de la surface des planchers à construire. Pour un mème "droit à bâtir", la surface du terrain peut varier arbitrairement, n'inclure que le "tour d'échelle" ou comporter au contraire d'importants espaces de vue et de circulation, sans que cela ait de répercussion significative sur la valeur. A la limite, le droit à bâtir peut être vendu sans aucun terrain d'assiette si la construction se réalise en "bail à construction" ou en "division de propriété en volumes".

Lorsque une collectivité publique annonce un projet d'urbanisation future ou la réalisation d'une infrastructure, il peut en résulter immédiatement des plus-values (ou des moins-values) d'anticipation (voir ce mot) qui peuvent rendre plus coûteuse la réalisation du projet. La collectivité risque alors de devoir acheter les terrains à une valeur qui n'est justifiée que par les travaux qu'elle entreprend. Pour éviter ce phénomène, il est prévu que les terrains peuvent être expropriés, dans un tel cas, à la valeur qu'ils avaient (hors inflation) un an avant l'annonce du projet d'urbanisation.

Dans le "compte à rebours" qui permet de déduire le prix maximum acceptable d'un terrain à partir du montant des prix de sortie sur le marché de l'immobilier, il apparaît que certains des coûts d'une opération immobilière sont constants ou quasi constants. Ce sont en particulier les coûts de la construction proprement dits qui varient fort peu en fonction des prix de sortie sur le marché de l'immobilier. Il en résulte que les charges foncières acceptables augmentent ou diminuent plus que proportionnellement lorsque les prix de sortie prévus augmentent ou diminuent. Les variations des marchés immobiliers sont donc amplifiées sur les marchés fonciers correspondants. Contrairement au bon sens populaire qui voudrait que le terrain constitue une sorte de valeur refuge, les marchés fonciers urbains sont donc des marchés particulièrement volatiles.

Droit de location à long terme sur un terrain (voir "bail emphytéotique").

On dit d'un terrain qu'il est enclavé lorsqu'il ne possède pas d'accès direct sur la voie publique. Il dispose alors automatiquement d'une servitude de passage sur la propriété voisine lui permettant l'accès le plus proche. La construction d'un terrain enclavé suppose un renforcement de la servitude de passage. Le propriétaire du terrain traversé ne peut pas s'y opposer, mais il doit être indemnisé. La détermination de cette indemnisation prend le plus souvent une tournure contentieuse et donne lieu à des expertises.

La réalisation d'une "enquête publique" est la procédure légale habituelle destinée à la fois à rendre public un projet et à recueillir les oppositions éventuelles à ce projet, en particulier chaque fois qu'une décision publique est susceptible d'avoir des effets sur les droits de propriété privée (réalisation d'une infrastructure, adoption de nouvelles règles d'urbanisme, etc.). Des règles de publicité précises doivent être respectées. Dans les systèmes de type français, l'enquête publique est organisée par le pouvoir exécutif, avant qu'il ne prenne une décision, et ce n'est qu'une fois que la décision est prise qu'elle peut être attaquée devant le tribunal compétent. Dans les systèmes de type anglo-saxon, l'enquête publique est tout de suite organisée contradictoirement devant le pouvoir judiciaire qui peut rendre alors une décision d'arbitrage qui évite un contentieux futur.

En France, un Établissement Public à caractère Industriel et Commercial est une personne publique ayant pour but la gestion d’une activité de service public. Il s’agit soit de créations pures (EPF), soit de nationalisations anciennes (SNCF) effectuées par souci d’efficacité et de contrôle de secteurs sensibles dont le bon fonctionnement est essentiel. Les EPIC ont été créés pour faire face à un besoin ne pouvant pas être correctement effectué par une entreprise privée soumise à la concurrence. La création d'un établissement public répond à la nécessité de lui confier une mission de service public ou d'intérêt général d'un type particulier. Le principe de spécialité doit être respecté et affiché clairement dans les textes constitutifs.

La possibilité de délimiter des "périmètres sensibles" à protéger avait d'abord été instituée pour la Côte d'Azur en 1959, puis progressivement étendue à d'autres départements littoraux avant d'être généralisée à tout le territoire en mai 1968. La loi aménagement du 18 juillet 1985 les a transformés en "espaces naturels sensibles" et confié aux départements qui y disposent d'un droit de préemption en vue d'ouvrir des espaces naturels au public ou d'assurer la protection des milieux naturels. Cette politique peut être financée par l'instauration d'une "taxe départementale d'espace naturel sensible".

Le concept d'étalement urbain s'est substitué au milieu des années 1990 à celui de "mitage" pour stigmatiser les extensions urbaines de faible densité qu'elles soient ou non dispersées en leur opposant les mérites du "renouvellement urbain" et de la "reconstruction de la ville sur la ville". La plupart des experts s'accordent aujourd'hui à reconnaître qu'une grave erreur stratégique a alors été commise en confondant dans une même réprobation toutes les formes d'extension urbaine, quelques soient leurs densités. Le discours contre l'étalement urbain consacré par la loi SRU a en effet surtout joué sur les périphéries immédiates des agglomérations, là où l'encadrement urbanistique des opérations est le plus rigoureux. Il s'en ait suivi une perte de légitimité des montages d'opérations en continuité de l'urbanisation existante, et la demande immobilière qui n'était plus satisfaite s'est reportée beaucoup plus loin dans une multitude de petites opérations dispersées de très faible densité. On a là un exemple d'effet pervers particulièremenl puissant : c'est la lutte (mal conçue) contre l'étalement urbain qui a contribué à son accélération.

Le cadastre, dont l'objectif est avant tout fiscal, détermine la "valeur locative" de chaque parcelle et de chaque local. Il s'agit de données forfaitaires résultant d'un classement grossier des biens immobiliers qui servent de base aux impôts locaux mais n'ont que de très lointains rapports avec les valeurs de marché, qu'elles soient locatives ou vénales. Le travail de refonte des valeurs cadastrales qui avait été réalisé en 1990 n'a jamais été mis en application par manque de courage politique des gouvernements successifs. (mécontentements prévisibles des propriétaires qui se verraient imposés plus lourdement).

Abandon obligatoire de sa propriété par un propriétaire qui reçoit alors une indemnisation couvrant à la fois la valeur du bien et le préjudice subi ("indemnité de réemploi "). Dans tous les pays à économie de marché, existe un droit de l'expropriation. La procédure de l'expropriation se décompose en deux phases distinctes. La première est destinée à vérifier l'existence d'une "utilité publique", justifiant l'expropriation, elle passe par une "enquête publique" et débouche sur une "déclaration d'utilité publique" (voir ces mots) avec recours possible devant les juridictions administratives. La seconde phase consiste à déterminer le montant de l'indemnisation des expropriés, elle est fixée par le juge de l'expropriation (juridiction civile) avec un recours possible devant la Cour de cassation.
En matière d'aménagement et d'urbanisme, l'expropriation qui était autrefois réservée à la réalisation d'équipements publics indispensables, est de plus en plus souvent admise aussi pour la réalisation d'opérations confiées à des aménageurs et promoteurs privés, mais c'est toujours la collectivité publique (en France, l’État) qui exproprie et qui cède ensuite le bien exproprié à l'opérateur privé. En pratique, la mise en route d'une procédure d'expropriation n'empêche pas de poursuivre les acquisitions à l'amiable, mais les propriétaires savent que s'ils refusent de vendre à l'amiable, ils seront ensuite expropriés (c'est "l'acquisition amiable sous déclaration d'utilité publique").

L'impact de l'extension périphérique des villes s'apprécie moins par sa surface que par sa morphologie. C’est sa plus ou moins grande compacité qui va ou non multiplier la longueur des lignes de conflit entre usages des espaces urbains et usages des espaces naturels et agricoles. Les zonages réglementaires "en dentelle" sont particulièrement déstabilisants pour la pérennisation des espaces agricoles, Les modèles d'extension "en archipel" régulièrement préconisés depuis une quarantaine d'années, avec des centres secondaires ou de petites "villes nouvelles" projetées en avant du front de l'urbanisation, sont attractifs au plan théorique. Mais l'expérience prouve qu'on ne tient jamais les espaces interstitiels et qu'un colmatage plus ou moins anarchique des espaces interstitiels survient tôt au tard.

L'impact de l'extension périphérique des villes s'apprécie moins par sa surface que par sa morphologie. C’est sa plus ou moins grande compacité qui va ou non multiplier la longueur des lignes de conflit entre usages des espaces urbains et usages des espaces naturels et agricoles. Les zonages réglementaires "en dentelle" sont particulièrement déstabilisants pour la pérennisation des espaces agricoles, Les modèles d'extension "en archipel" régulièrement préconisés depuis une quarantaine d'années, avec des centres secondaires ou de petites "villes nouvelles" projetées en avant du front de l'urbanisation, sont attractifs au plan théorique. Mais l'expérience prouve qu'on ne tient jamais les espaces interstitiels et qu'un colmatage plus ou moins anarchique des espaces interstitiels survient tôt au tard.

Il existe deux types de fiscalité foncière dont les effets économiques sont diamétralement opposés:

• La fiscalité sur les mutations qui a tendance à réduire la mobilité des terrains et du parc immobilier. Elle freine l'investissement, pénalise la construction, frappe surtout les jeunes actifs, mais a l'avantage d'être relativement indolore, les acquéreurs n'ayant souvent même pas conscience qu'une partie des sommes qu'ils empruntent sert seulement à payer un impôt.
• La fiscalité annuelle sur les propriétés est plus douloureuse, mais présente une série d'avantages économiques : elle facilite la mobilité du parc, favorise sa pleine utilisation en poussant les propriétaires à se débarrasser de biens qui ne sont plus assez utiles ou rentables pour eux, accroît l'offre foncière, encourage l'investissement. Son impact social est plus discutable; ainsi, elle frappe surtout les personnes âgées (statistiquement, les propriétaires sont plus vieux que les locataires).

Relatif à la terre, à sa propriété, à son exploitation et à son imposition.

• Capital foncier, valeur vénale des terres constituant une exploitation agricole.
• Impôt foncier, impôt qui frappe un fonds de terre.
• Taxe foncière, impôt annuel auquel sont soumis les propriétaires de biens fonciers.

La gestion foncière des franges urbaines pose plusieurs problèmes difficiles: C'est là que les écarts de valeurs entre terrains voisins (agricoles et à bâtir) sont les plus forts et doivent être maintenus si l'on veut financer au maximum les coûts d'urbanisation sur cette différence. II est pourtant parfois difficile d'y maintenir une activité agricole rentable du fait des conflits d'usage (piétinement, vandalisme, vols de récoltes, etc). La recherche d'usages des sols organisant la transition et l'évolution du rural à l'urbain est un problème récurrent (avec les jardins familiaux, les terrains de sport, les parcs de loisir, etc).

Certains anciens terrains industriels restent à l'abandon parce que le coût de leur réhabilitation (démolition des bâtiments, dépollution des sols) est supérieur à la valeur qu'ils peuvent avoir sur le marché après réhabilitation. Ce sont des terrains à valeur foncière négative. De tels espaces dévalorisent leur environnement et, par hypothèse, ne peuvent être réaménagés que par intervention publique. Les lois contraignant les industriels à réhabiliter les terrains qui ont cessé d'être utilisés, sont rarement suivies d'effet, mais permettent au moins de les exproprier en déduisant de leur indemnisation les coûts de dépollution.

La géographie sociale d'un bassin d'habitat se modifie sur la durée. On parle de gentrification (néologisme d'origine anglaise) lorsque le peuplement d'un quartier ou d'une commune devient plus aisé avec l'augmentation des prix de l'immobilier et du foncier qui conduit à l'élimination progressive des ménages les plus pauvres. Le phénomène s'accompagne ordinairement d'une baisse plus ou moins considérable du nombre de logements (les petits logements sont regroupés en grand logements) et d'une diminution de la population.

Lorsqu'il exécute un travail d'arpentage ou de topographie, le géomètre n'est pas, selon la loi française et la plupart des autres législations, un simple exécutant au service du propriétaire. Il prend personnellement la responsabilité de l'exactitude du plan qu'il signe. Les géomètres sont soumis à une discipline professionnelle qui peut être sanctionnée par la radiation du géomètre indélicat qui n'aurait plus alors le droit d'exercer. Légalement, un géomètre ne peut pas exercer directement la profession d'aménageur. Il est cependant assez fréquent qu'un petit lotissement soit conçu et réalisé par un géomètre qui intervient alors comme prestataire de service du propriétaire, quitte à prendre, en réalité, une bonne part du risque et des profits pour lui : c'est lui qui conçoit le projet, fait le plan de financement en trouvant la banque qui prêtera l'argent des travaux, choisit les entreprises, coordonne les travaux, et organise même la commercialisation des lots de terrains à bâtir produits. Mais il n'agit que pour le compte du propriétaire qui ne lui vend pas son terrain et le rémunère seulement en fin d'opération, parfois par dation d'une partie convenue d'avance des lots. Il peut même être prévu que la rémunération du géomètre soit prise sur la vente des derniers lots commercialisés, auquel cas c'est le géomètre qui prend pratiquement tous les risques de l'opération pour lui, même si le lotisseur en titre reste le propriétaire initial du terrain. Ce montage présente par ailleurs un avantage économique : le terrain n'ayant pas à être préalablement acheté, le budget de l'opération ne supporte aucun coût de "portage".

Il existe deux types de "gisements fonciers" c'est-à-dire de terrains susceptibles d'être achetés en vue de la production de nouveaux terrains à bâtir : d'une part les terrains naturels périurbains affectés à l'urbanisation nouvelle, d'autre part les terrains anciennement urbanisés à démolir et à réaménager. Réglementairement, le gisement foncier est urbanisable mais inconstructible. On parle aussi dans ce cas de "terrains bruts".

La notion administrative de "grand ensemble d'habitation" date du milieu des années 1950. Communément désignés comme "grands ensembles", ils se sont rapidement développés au début de la Vème République grâce à la procédure foncière de la "zone à urbaniser en priorité" (ZUP) qui consistait à concentrer tous les efforts d'aménagement en un seul point afin d'accélérer la production des terrains à bâtir et de rattraper les retards d'équipements accumulés depuis une génération.

Tableau normatif des équipements à prévoir dans une opération d'urbanisme en fonctions du nombre de logement construits et du nombre d'habitants supplémentaires. Une telle approche normative globale est abandonnée depuis longtemps dans les pays développés au profit de programmations étudiées au cas par cas. Elle reste utile sur le plan de la réflexion méthodologique car elle met bien en évidence la question de l'échelle des besoins. Plusieurs petites opérations successives dans un même secteur ne nécessitent souvent, prises isolément, aucun équipement sinon la simple viabilisation interne de l'opération, tandis que leur juxtaposition implique des coûts supplémentaires que l'on néglige de prendre en compte.

Méthode d'analyse statistique des corrélations qui peuvent exister entre les valeurs vénales des biens immobiliers et chacune de leurs caractéristiques. En étudiant un grand nombre de mutations, on cherchera ainsi à étudier dans quelle mesure la présence d'un garage, ou d'une deuxième salle de bain, ou d'un m2 de jardin supplémentaire est liée à une augmentation de la valeur d'un logement.

Garantie qu'un débiteur donne à son créancier en lui permettant de saisir un immeuble dont il est propriétaire en cas de non-remboursement. La mise en oeuvre de ce type de garantie suppose que le créancier soit certain que l'immeuble n'a pas déjà été hypothéqué au profit d'un ou plusieurs autres créanciers auquel cas sa garantie serait illusoire. C'est pourquoi les hypothèques sont enregistrées auprès d'un service officiel qui donne "date certaine" à chaque hypothèque. En diminuant les risques du créancier l'hypothèque permet de pratiquer des taux d'intérêts beaucoup plus faibles. Il est très habituel d'hypothéquer un terrain pour emprunter une partie de l'argent nécessaire à sa construction, chaque nouvelle tranche de travaux ayant pour effet de renforcer la garantie hypothécaire et de rendre d'autant plus facile la construction à crédit de la tranche suivante.

En langage juridique, les biens "immeubles" s'opposent aux biens meubles. Ils comprennent principalement les terrains et les bâtiments. Dans le langage courant, qu'on évitera d'utiliser, pour éviter les confusions, un immeuble désigne un bâtiment collectif.

L'impôt annuel sur les terrains est l'un des plus vieux impôts car c'est celui qui est techniquement le plus facile à établir (même s'il exige un important travail administratif) et pour lequel il est le plus difficile de frauder. Son produit relatif dans l'ensemble de la fiscalité, qui devient très faible dans les pays les plus développés, devrait constituer une ressource importante dans les pays moins industrialisés. En dehors de son utilité fiscale, l'impôt foncier annuel présente deux autres avantages:

• Il incite à la bonne utilisation des terrains car un propriétaire qui doit payer un impôt significatif chaque année ne conserve pas longtemps un terrain dont il n'a pas vraiment l'utilité immédiate. C'est à dire qu'il pousse à une utilisation plus intensive des terres en milieu rural et à une construction des terrains urbains viabilisés dont certains risquent, sinon, de rester à l'abandon alors que la collectivité publique est par ailleurs obligée de faire des travaux pour en aménager de nouveaux.
• Il contribue indirectement à clarifier la situation juridique des terrains, les candidats à la propriété devenant moins nombreux lorsqu'il apparaît que celle-ci ne procure pas seulement des avantages mais aussi des coûts.

Selon les pays, le taux de l'impôt foncier annuel représente le plus souvent l'équivalent de 0,5 à 2% de la valeur vénale effective. Ce qui revient à dire qu'en l'espace d'une génération, chaque propriétaire verse à la collectivité l'équivalent du tiers de la valeur de son patrimoine, en plus des taxes sur les successions et les mutations.

Depuis 1935, pour la Région parisienne et la loi d'urbanisme de 1943 pour l'ensemble de la France, les servitudes d'urbanisme qui amputent la constructibilité et donc la valeur d'un terrain, ne sont théoriquement pas indemnisables. En Europe, seule la Belgique semble avoir explicitement adopté une loi organisant l'indemnisation générale des propriétaires qui subissent une diminution de constructibilité de leurs terrains. Il en est résulté une pratique de l'urbanisme excluant toute modification de réglementation risquant d'ouvrir droit à indemnisation.

Droits de propriété détenus en commun par plusieurs propriétaires. La gestion doit en être unanime. Dès que surgit un désaccord, l'un des indivisaires peut exiger la rupture de l'indivision et son partage à l'amiable ou, à défaut, par voie judiciaire entre les ayants droit. L'origine d'une indivision est généralement un héritage commun entre plusieurs héritiers. Une alternative possible à l'indivision est la "société civile immobilière" où les décisions sont prises à la majorité, au pro rata des parts de chacun.

Système d'enregistrement et de conservation des actes concernant la propriété foncière, en vigueur dans les pays germaniques et dans l'Est de la France. Le point de départ du livre foncier est la réalisation d'un cadastre qui, par l'effet d'une enquête judiciaire contradictoire, enregistre l'ensemble des droits de propriété existant sur le territoire traité. Le registre ainsi constitué devient une preuve de propriété et toute mutation nouvelle y est obligatoirement enregistrée. Le livre foncier est placé sous l'autorité judiciaire et il est librement consulté par le public qui peut aussi s'en faire délivrer des extraits certifiés conformes.

Division d'un terrain en vue de sa construction, le lotissement se distingue du simple "morcellement" dans lequel il n'est pas prévu de construire les parties détachées. L'autorisation de lotir est subordonnée à la réalisation, par le propriétaire du terrain loti, des travaux de viabilisation prévus dans le projet. Pour éviter que les engagements du lotisseur ne soient pas tenus, la vente des lots de terrains à bâtir est interdite tant que la viabilisation n'est pas achevée ou qu'une banque n'a pas donné sa garantie de bon achèvement à cette viabilisation. Par décision communale, les simples "morcellements" d'espaces matériels peuvent eux aussi être soumis à autorisation si l'on craint qu'ils soient le prélude à des lotissements illégaux.

Dans une opération immobilière, le maître d'ouvrage est celui qui passe commande de l'ouvrage, qui en assure le financement puis la commercialisation, qui en supporte les risques financiers et en perçoit les profits. C'est lui qui choisit le ou les maîtres d'œuvre. Un "maître d'ouvrage délégué" peut être choisi par le maître d'ouvrage principal pour l'aider à mener la conception et la coordination des commandes d'ouvrages.

Dans une opération immobilière, le maître oeuvre est celui qui reçoit du maître d'ouvrage la commande de l'ouvrage à réaliser, pour un prix convenu et qui fait son affaire de son exécution (sa "mise en oeuvre"), en coordonnant éventuellement les travaux entre les diverses entreprises spécialisées sous-traitantes qui doivent intervenir. Son travail s'achève à la livraison de l'ouvrage.

Intermédiaire du marché de l'immobilier qui ne se contente pas de mettre en relation les vendeurs et les acheteurs, comme le ferait un simple agent immobilier, mais qui achète lui-même pour revendre. L'intervention d'un marchand de biens se justifie lorsqu'il n'y a pas seulement vente d'un bien en l'état mais que l'opération passe par un réaménagement du bâtiment (réunion de plusieurs petits logements voisins en un seul ou l'inverse, travaux de modernisation). L'existence de la profession de marchand de bien est subordonnée à un aménagement du système fiscal afin qu'il ne paye deux fois l'impôt sur les mutations mais soit seulement imposé sur la valeur ajoutée et les bénéfices.

Les études de modélisation des écarts de valeurs immobilières entre quartiers résidentiels (ou communes) d'une même agglomération montre le rôle dominant loué par le "marquage social" de chaque quartier, qui se caractérise comme le revenu dominant de la population résidente. Statistiquement, il existe une forte corrélation entre les charges foncières acceptables par mètre carré de plancher de logement et le revenu fiscal moyen des ménages qui résident dans le quartier.

Unité statistique désignant l'ensemble des personnes qui habitent ensemble dans un logement. Un "ménage" ne constitue pas nécessairement une "famille" même si la diminution de la taille des familles a évidemment une incidence statistique sur la taille des ménages. Il existe toujours, par définition, autant de ménages que de résidences principales. Il est donc absurde de prétendre étudier la progression du nombre des ménages pour en déduire la progression des besoins en logements. C'est souvent au contraire l'absence ou la multiplication des constructions nouvelles qui va provoquer les phénomènes de cohabitation ou au contraire de décohabitation. On notera enfin qu'un même immeuble peut voir se modifier au fil des ans le nombre de logements, donc de ménages, qu'il contient, sans que son aspect extérieur ne soit modifié (réunion des "chambres de bonnes" en un seul loft, division d'un grand appartement pour en sous louer une partie, etc).

En France, le propriétaire du sol est théoriquement propriétaire du sous-sol mais il ne dispose pas du droit d'en extraire des matériaux. Il s'agit d'une règle de l'Ancien régime : le droit d'exploitation des mines appartient au roi (à l'Etat) qui peut le concéder moyennant redevance, pour une période déterminée. Dans d'autres pays (USA), les richesses du sous-sol appartiennent effectivement au propriétaire du sol.

Néologisme d'usage courant dans les années 1970 et 1980 pour fustiger l'urbanisation dispersée qu’il s'agissait de combattre. Il y a eu ainsi des directives officielles "anti-mitage". Cette notion a été remplacée, dans la même fonction, au milieu des années 1990 par celle "d'étaIement urbain".

Élément matériel à la limite de deux propriétés (mur, arbre, clôture, haie, etc) appartenant simultanément aux deux propriétés et entretenu à frais commun par les deux propriétaires. Dans les pays d'Europe du Nord, la mitoyenneté est généralement présumée. Elle est plus rare, au contraire, dans les pays du Sud et suppose une décision express des deux propriétaires. En France, la loi prévoit qu'en l'absence d'écrits, la mitoyenneté se prouve par la disposition des lieux et les usages locaux. L'enjeu de ce dispositif est important dans les villes où les constructions sont en ordre continu avec des murs porteurs qui sont souvent mitoyens.

Expression imagée pour désigner les politiques qui visent à lutter contre l'inertie des structures de propriété, en favorisant les mutations pour que chaque terrain soit utilisé au mieux de ses capacités. Un impôt foncier annuel élevé contribue à la "mobilisation des sols" de même que toutes les mesures qui favorisent la mise sur le marché des terrains mal utilisés. Au contraire, un impôt élevé sur les mutations freine la mobilisation des sols. Lorsque le "libre" jeu du marché est insuffisant, c'est l'expropriation qui permet d'obtenir cette mobilisation.

Au lotissement d'un terrain visant à produire des lots de terrains à bâtir, s'oppose son simple morcellement sans changement d'usage prévu. Le morcellement de l'espace naturel ou agricole est cependant presque toujours le prélude à sa dénaturation. Le Code de l'urbanisme (article L 111.5.2) prévoit donc que les communes peuvent, dans un but de protection des sites, des milieux naturels et des paysages, décider de soumettre à autorisation, toute division parcellaire, par vente ou locations successives.

Type de politique foncière préconisant la généralisation de la propriété publique des sols urbains qui seraient alors seulement donnés en baux à long terme aux constructeurs privés. L'objectif est à la fois de faire bénéficier la collectivité publique, comme propriétaire des sols, des plus-values d'urbanisation et d'autre part de garder à long terme la maîtrise des terrains lorsqu'on les reconstruira. En fait, tant que dure le bail c'est bien le propriétaire de la construction qui bénéficie des plus-values éventuelles du quartier. Et par ailleurs l'expérience montre qu'en fin de bail, il est souvent politiquement difficile à la ville de récupérer les terrains occupés par les propriétaires des constructions qui sont en même temps des électeurs.

Ensemble des coûts liés à la réalisation des actes de mutation, en particulier l'impôt sur les mutations, les frais juridiques et la rémunération des intermédiaires. Dans certains pays, l'impôt sur les mutations a un caractère forfaitaire, c'est-à-dire qu'il ne se calcule pas en fonction du montant véritable de la vente (qui reste difficile à contrôler par l'administration), mais sur la base d'une valeur théorique forfaitaire, comme pour l'impôt foncier annuel en France.

Relation entre le nombre annuel de vente d'un certain type de bien immobilier et l'importance du parc. Ainsi, le taux de mutation des logements est généralement d'autant plus élevé que leur surface est petite. Et pour les terrains, on observe un taux beaucoup plus bas pour les terres agricoles que pour les terrains urbains puisque chaque année, il ne se vend sur le marché qu'environ un hectare pour 70 hectares de terre agricole.

Servitude qui limite l'altitude maximale des constructions pouvant être édifiées sur un terrain, indépendamment du relief du terrain et de la densité autorisée.

Lorsqu'un propriétaire ne dispose plus de l'usufruit de son immeuble, il ne lui en reste que la "nue-propriété" jusqu'à ce qu'il en retrouve la propriété complète à l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété. L'usufruitier dispose alors d'un droit de préemption sur la vente.

L'observation statistique des marchés fonciers suppose d'abord une information sur les ventes. Elle se fait dans des conditions fort différentes d'un pays à l'autre (généralement bien meilleure dans les pays du Nord que du Sud de l'Europe). A défaut d'une information directe sur les ventes, des études peuvent être menées à partir de sources indirectes. L'élaboration de statistiques pose des problèmes méthodologiques difficiles dûs au nombre relativement peu élevé des ventes et du grand nombre de paramètres explicatifs à prendre en considération.

Type de politique foncière préconisant de faire baisser les prix des terrains à bâtir en multipliant les surfaces disponibles mises études roncières en vente. Les moyens auxquels il est fait appel dans cette perspective sont:

• La mise sur le marché des terrains publics peu ou mal utilisés.
• L'assouplissement des contraintes réglementaires qui restreignent la superficie des espaces urbanisables.
• L'institution d'une fiscalité annuelle forte sur les terrains urbanisables.
• La réduction des ponctions fiscales sur les mutations et sur les plus-values foncières,

A la politique de "l'offre foncière" qui fait confiance aux mécanismes du marché, peut être opposée une politique de "production foncière" qui s'appuie sur l'action foncière publique.

Organisme public ou para public chargé de mener des opérations d'achat et de vente de terrains pour le compte d'une collectivité publique en utilisant un fonds de roulement et la compétence de techniciens dont les collectivités publiques ne disposent pas toujours.

Le propriétaire d'un terrain enclavé dispose automatiquement d'un droit de passage sur le terrain lui permettant l'accès le plus court à la voie publique la plus proche. Ce droit constitue une "servitude réelle" sur le terrain voisin. Lorsqu'un terrain enclavé doit être construit, son propriétaire est en droit d'obtenir un passage correspondant à la desserte de la future construction. Mais ce droit de passage plus contraignant renforcé est soumis à l'indemnisation du voisin qui subira la servitude. En l'absence d'un accord amiable entre voisins pour en fixer le montant, celle-ci est fixée par voie judiciaire après expertise.

La réalisation d'une construction est soumise à autorisation par l'autorité publique chargée de l'urbanisme qui vérifie la conformité du projet aux lois et règlements en vigueur. Dans beaucoup de pays pauvres, le grand nombre de constructions sans permis peut rendre vains tous les efforts de réglementation de l'urbanisme, à défaut de pouvoir réellement contrôler toutes les constructions nouvelles, il est possible de n'exiger le permis que pour les constructions en matériaux durables et d'une certaine taille. Inversement, certains pays riches n'ont pas de permis de construire dans les zones où la réglementation est suffisamment précise: c'est le conseil de l'assureur du constructeur qui prend alors la responsabilité juridique de la conformité de la construction à la réglementation. Lors de la négociation d'un terrain, l'obtention d'un permis de construire constitue habituellement une clause suspensive de l'avant-contrat : l'acquéreur peut alors renoncer à l'acquisition s'il n'obtient pas son permis de construire. Lorsque la collectivité locale dispose d'une marge d'appréciation pour déterminer la constructibilité d'un terrain, sa décision pèse lourdement sur sa valeur et, ipso facto, la négociation foncière devient triangulaire entre le propriétaire initial, le futur constructeur et la collectivité locale.

Pour éviter que les lenteurs administratives ne bloquent inutilement la construction, la loi peut prévoir que si, dans un délai donné, l'autorité chargée de l'urbanisme n'a pas fourni un refus motivé au pétitionnaire, le permis est considéré comme tacitement accordé. L'absence d'un acte prouvant l'existence d'un permis tacite le rend cependant peu opérationnel.

Le PLD est le niveau du COS au delà duquel le propriétaire du terrain ne peut construire qu'en versant à la commune une somme égale à la valeur de la surface de terrain supplémentaire dont il aurait du disposer pour ne pas avoir besoin de dépasser ce PLD. Le montant du versement pour dépassement de PLD peut être très élevé dans certains secteurs denses à forte valeur immobilière. Il vient totalement en déduction de la valeur foncière que le propriétaire peut espérer négocier avec un promoteur. Par exemple, si une commune a fixé un PLD de 1,2 sur son territoire communal, cela signifie que dans les zones de son POS ou de son PLU où les COS autorisés sont supérieurs à 1,2, les constructeurs devront verser à la commune et non au propriétaire le supplément de valeur provenant de la part de constructibilité supérieure à 1,2. Ainsi, pour un terrain dont le COS autorisé est égal à 1,8, le constructeur devra verser à la commune une somme égale à 50% du prix du terrain, réglée au propriétaire: (1,8- 1,2)/1,2 = 50%. Créé en 1975 d'une manière uniforme (valeur 1) sur l'ensemble du territoire (sauf une valeur 1,5 pour Paris) puis décentralisé, le PLD est en extinction depuis la loi SRU au sens que les communes peuvent le supprimer mais ne peuvent plus l'instituer là où il n'existe pas.

En tissu urbain existant, l'alignement détermine la ligne (pas forcément rectiligne) sur laquelle doivent être édifiées les façades des constructions nouvelles en bordure de la voie publique. L'alignement de chaque voie ou d'un ensemble de voies fait donc l'objet d'un règlement. Lorsque l'alignement réduit de moins d'un dixième la surface d'un terrain privé, à l'occasion d'une nouvelle construction, le propriétaire doit céder gratuitement son terrain mais la constructibilité du terrain est calculée sur l'ensemble de la surface primitive si bien qu'il n'y a pratiquement pas de perte de valeur pour le propriétaire.

Nom du document qui, avant les PLU, édictait l'ensemble des dispositions d'urbanisme réglementaire applicables dans une commune. Il se compose essentiellement d'un plan de zonage du territoire communal et des règlements applicables dans chaque catégorie de zone.

La loi SRU a remplacé les POS par des PLU qui se veulent être de véritables plans d'urbanisme communaux, intégrant urbanisme réglementaire et urbanisme opérationnel. L'ancien "rapport de présentation" du POS qui avait déjà pris une certaine ampleur au cours des années 1990, sous la pression de la jurisprudence, se voit reconnaître une importance particulière sous le nom de "projet d'aménagement et de développement durable" (PADD). C'est lui qui doit déterminer le "projet urbain" sur lequel les mesures réglementaires et opérationnelles du PLU sont construites.

Plan qui détermine remplacement et la volumétrie des bâtiments qui pourront être édifiés dans une zone.

Augmentation (ou diminution) de la valeur d'un terrain due à des facteurs locaux ou nationaux qui ne dépendent pas de l'action ou des travaux du propriétaire. Ainsi on ne parle pas de "plus-value" lorsque le changement de valeur d'un terrain correspond aux coûts engagés pour sa viabilisation et son aménagement.

Augmentation actuelle de la valeur d'un terrain en prévision d'une augmentation de valeur future encore plus importante. Par exemple, si un terrain actuellement agricole vaut 1€/m2 et qu'on annonce qu'il sera urbanisable dans dix ans avec une valeur prévisible de l'ordre de 20 €/m2, il va dès à présent passer à une valeur de 5 €/m2 dans la mesure où 5 € est la valeur actualisée de 20 € dans dix ans. En pratique les phénomènes proprement psychologiques jouent davantage dans ces prévisions que les calculs financiers rationnels d'autant que la part d'incertitude reste toujours très grande. Voir aussi "effet d'annonce".

Augmentation (ou diminution) de valeur d'un terrain due aux aménagements urbains réalisés ou en projet. En particulier les travaux de viabilisation à la périphérie d'une agglomération provoquent une augmentation des valeurs foncières de tous les espaces ainsi rendus mieux accessibles. Un propriétaire a généralement avantage à attendre la réalisation complète des travaux prévus dans un quartier existant pour vendre, car l'expérience montre que le changement d'image consécutif à ces travaux et la valorisation qui en résultent mettent plusieurs années à se produire. Le cas est différent en extension urbaine où l'attente d'une urbanisation future valorise les terres longtemps avant le démarrage des opérations.

Augmentation (ou diminution) de valeur d'un terrain due à un changement de réglementation, en particulier à un changement de constructibilité. Ainsi, si un nouveau règlement d'urbanisme augmente les densités autorisées dans un quartier, tous les terrains du quartier augmenteront de valeur.

Le portage foncier désigne le fait d'acquérir ou de conserver la propriété d'un terrain dans l'attente d'une rentabilité future. Selon les acteurs et les circonstances, le poids respectif des avantages et des inconvénients du portage foncier varie du tout au tout. C'est ordinairement la collectivité publique, en charge du long terme et disposant d'un accès privilégié au crédit qui a avantage au portage foncier (elle constitue alors des "réserves foncières"), tandis que l'opérateur (public ou privé) cherchera au contraire à réduire au maximum sa durée de portage. Une opération d'aménagement se déroule presque toujours sur plusieurs années (trois à cinq ans). L'aménageur et/ou le promoteur doivent donc supporter des coûts financiers sur la valeur du terrain entre le moment où il l'achète et celui où il vend les lots de terrains à bâtir ou les locaux. Pour minimiser ces "coûts de portage", plusieurs stratégies existent : "vente en état futur d'achèvement", "dation en paiement", différentes formules d'association du propriétaire à l'opération, etc. qui ont pour effet de faire porter le terrain par son propriétaire initial durant toute l'opération. On peut aussi envisager un portage foncier post opérationnel en utilisant par exemple une procédure de bail à construction.

Avant les lois de décentralisation de 1982-83, la France était le seul pays européen où l'essentiel du pouvoir d'urbanisme était détenu par l'Etat et ses administrations. Depuis, elle est au contraire le seul pays où le pouvoir d'urbanisme est exercé à un échelon territorial aussi petit que la commune française avec autant de pouvoir d'urbanisme dans une ville qu'il y existe de communes. Les autorités d'agglomération créées à la fin des années 1990 correspondraient à une certaine normalisation mais n'ont que peu de pouvoir réel, en particulier dans le domaine foncier, faute d'une légitimation par le suffrage universel.

Dans beaucoup de pays existent, comme en France, des droits de préemption en cas de vente d'un bien immobilier, au bénéfice des occupants, des autres membres de la famille, des voisins, des copropriétaires, etc.

Une particularité de la législation française est d'avoir créé depuis une cinquantaine d'années un grand nombre de droits de préemption publique au bénéfice de l'État, de la commune, voire d'organismes professionnels para publics (cas des SAFER) ou d'organismes chargés de la défense de l'environnement (cas du Conservatoire du littoral). Ce droit donne le privilège, à leurs bénéficiaires, non seulement de se porter acquéreurs prioritaires lorsqu'un bien immobilier est en vente, mais de pouvoir contester le prix de vente qui devait être appliqué. C'est alors le juge de l'expropriation qui détermine le prix. Le deux droits de préemption les plus répandus sont le droit de préemption des SAFER sur les terrains agricoles et naturels, et le « droit de préemption urbain» (DPU) des communes ou des EPCI sur les zones urbanisées ou urbanisables. Ce DPU est dit "renforcé" lorsqu'il s'applique non seulement aux terrains bâtis ou non bâtis, mais aussi aux lots de copropriété. Partout où existe un droit de préemption, le notaire doit envoyer une DIA (Déclaration d'Intention d'Aliéner) au bénéficiaire du droit de préemption, généralement deux mois avant la signature de la mutation. La mise en œuvre d'un droit de préemption suppose en effet un dispositif juridique capable de contraindre les vendeurs à informer effectivement l'autorité disposant du droit de préempter et à lui laisser un délai de décision avant que la vente ne puisse avoir lieu. Dans la plupart des cas, le droit de préemption est assorti du droit de faire réviser le prix par voie judiciaire si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix demandé ne correspond pas au "prix normal de marché". Mais le vendeur garde alors la faculté de renoncer à la vente prévue. En pratique, l'exercice du droit de préemption a alors d'avantage pour effet de bloquer les mutations que de mobiliser les terrains. Par contre, dans la plupart des cas, si le bénéficiaire du droit de préemption accepte le prix annoncé pour la vente, le vendeur ne peut plus refuser de vendre. Une vertu annexe du droit de préemption est alors d'exercer un puissant effet dissuasif à la sous-déclaration des prix de vente et aux "dessous de table".

D'une façon générale, la prescription est le délai au-delà duquel un crime ou un délit ne peuvent plus être poursuivis. En matière de propriété, l'application du principe de la prescription interdit de faire valoir un droit de propriété qui aurait été usurpé, passé un certain délai (trente ans, c'est-à-dire l'espace d'une génération). Pour être légalement propriétaire d'un bien immobilier, il suffit donc d'en être possesseur depuis au moins trente ans ou de l'avoir acquis d'une autre personne avec laquelle le délai cumulé de possession atteint trente ans, puisque aucune action de restitution ne sera plus recevable de la part des ayants droit d'anciens propriétaires, même si cette action est fondée sur des preuves écrites. Le délai de la prescription cesse de courir, dès qu'une action en justice est engagée. La philosophie de la prescription acquisitive est double:

• Elle revient à admettre qu'en pratique, l'origine historique de la propriété est rarement pacifique et qu'un même terrain a pu, par le passé, faire l'objet de multiples conflits sur lesquels il serait néfaste de vouloir revenir aujourd'hui.
• Elle privilégie l'utilité sociale de la propriété et ne protège les droits que pour autant que leurs titulaires les exercent: un propriétaire qui aurait négligé pendant plus de trente ans de s'occuper d'un terrain n'a plus de droit sur ce terrain.

Le droit musulman, comme l'ancien droit romain, avaient des prescriptions beaucoup plus courtes: sous la Rome républicaine, il suffisait qu'un citoyen réalise paisiblement deux récoltes sur le même champ sans être inquiété, pour qu'il en devienne légalement le propriétaire.

Une convention peut être passée entre le vendeur et l'acheteur pour définir à l'avance le montant d'un prix de vente futur en fonction d'un certain nombre de paramètres. Par exemple un terrain peut être vendu avec des paiements échelonnés dont le montant sera indexé sur l'évolution des prix de l'immobilier.

Synonyme de "valeur vénale". C'est le prix auquel un bien pourrait être vendu librement sur le marché, en s'accordant un délai raisonnable et en l'absence de toute situation d'opportunité liée à l'identité des acteurs (voir "valeur de convenance").

Mutations qui semblent s'être conclues aux conditions normales du marché, dont tous les paramètres sont connus et qui vont pouvoir servir de références dans l'évaluation d'un terrain. Les évaluations qui rentrent dans un cadre juridique particulier doivent parfois utiliser des mutations de références obéissant à certains critères.

Dans une opération immobilière, on appelle "prix de sortie" le prix auquel le promoteur espère vendre les locaux qui seront construits sur le terrain qu'il acquière. C'est sur le réalisme de cette prévision que repose la fiabilité du "compte à rebours'"et de l'équilibre financier de l'opération. En réalité, il est difficile de déterminer, au moment de la décision initiale d'acheter le terrain, à quel prix les programmes pourront être vendus.

Le Programme Pluriannuel d’Intervention (PPI) définit les axes d’interventions de l’EPF retenus par son conseil d’administration, par tranches annuelles et pour une période de 5 ans. Le PPI en cours couvre la période 2015-2019.

Acteur de l'immobilier qui prend le risque d'acheter un terrain à bâtir et de le faire construire (ou de le construire lui-même, s'il est à la fois promoteur et constructeur), en cherchant à dégager un bénéfice qui couvrira ses risques et sa marge d'activité. Le plus souvent un promoteur travaille avec de l'argent emprunté. Le capital risque engagé dans une opération peut faire l'objet d'un "tour de table" spécifique auquel participent, avec le promoteur, d'autres financeurs disposés à partager ses risques et ses profits. Puis avec la garantie des "fonds propres" ainsi rassemblés, des crédits sont recherchés auprès des banques. Le promoteur peut aussi exercer simultanément, en amont, la fonction d'aménageur s'il achète pour ses opérations des terrains non équipés qu'il viabilise lui-même. Il est aussi possible que des entreprises de construction et de BTP développent des activités de promotion immobilière, surtout lorsqu'elles sont de taille importante. Elles le font alors généralement à travers des filiales. Cependant, de manière habituelle, elles se contentent de réaliser les travaux qui leur sont commandés par les promoteurs sans avoir de problématique de valorisation et de commercialisation des opérations.

On peut disposer d'un bien sans en être propriétaire. Ce qui distingue fondamentalement la propriété d'un bien, c'est la capacité de vendre ce bien. Dès lors que le titulaire d'un droit a la possibilité de vendre un droit, il est "propriétaire" de ce droit. L'utilisateur, même exclusif, d'un terrain à qui n'est pas reconnu le droit de le vendre n'est que l'usufruitier du terrain. La différence avec la pleine propriété devient cependant assez faible, mais subsiste, quand cet usufruit est transmissible par héritage sans pouvoir être vendu comme c'est le cas dans un certain nombre de pays du Sud.

Fiction de doctrine juridique selon laquelle les terres d'un pays auraient, à l'origine, appartenu au souverain. En les cédant à ses sujets, il aurait gardé sur elles certains droits, comme celui de prélever l'impôt ou d'édicter les règles d'utilisation de l'espace. En droit français, la version républicaine de cette "propriété éminente" du souverain est la notion d'un territoire "patrimoine commun de la nation" (article introductif du Code de l'urbanisme). Pour chaque terrain appartenant à la fois au "patrimoine commun" et à un propriétaire privé, se trouve fondée la légitimité d'un droit public des sols opposable à la propriété privée.

Le prospect d'un bâtiment est l'espace qu'il est nécessaire de maintenir non bâti, perpendiculairement au droit de ce bâtiment, pour permettre à ses ouvertures de disposer de vues. Cet espace doit normalement être pris soit sur la voie publique, soit sur le terrain qui supporte la construction. Mais non sur la parcelle voisine. Toutefois l'administration peut accorder une dérogation à cette règle et autoriser par conséquent l'empiètement de la zone de prospect sur une propriété voisine, sous réserve que soit constituée, à l'amiable ou par voie judiciaire, une servitude "non aedificandi" dite servitude de "cour commune" sur la partie de cette propriété nécessaire au prospect.

Secteur où le marché immobilier est déprimé (en valeur, pas nécessairement en volume) et où l'évaluation des terrains à bâtir par la méthode du "compte à rebours" donnerait une valeur négative. Il s'agit donc de quartiers où le montage d'une opération immobilière aux conditions du marché est impossible. Il existe trois grands types de quartiers hors marché qui relèvent de problématiques totalement différentes: des quartiers populaires vétustes dévalorisés, des quartiers d'habitat social, des friches industrielles. Ne pas confondre avec les "terrains hors marché".

Procédure de réorganisation autoritaire (mais généralement concertée) du parcellaire afin de délimiter des parcelles plus faciles à cultiver (ou à construire). La nécessité de remembrer les terres agricoles est apparue avec la mécanisation. En France, les premiers textes sur le remembrement rural datent des années 1940. Un propriétaire ne peut pas s'opposer au remembrement de sa propriété. Chaque terrain est affecté d'un coefficient de valeur agronomique qui, multiplié par la surface, donne un certain nombre de points. A l'issue du remembrement, chaque propriétaire doit donc normalement retrouver le même nombre de points. Cependant, la loi autorise le prélèvement d'un certain pourcentage des terrains (5% par exemple) pour la réalisation de voies de desserte ou même d'équipements communs. La possibilité de procéder autoritairement au "remembrement urbain" des zones destinées à l'urbanisation, indépendamment de leur aménagement, existe dans certaines législations (pays germaniques) mais non en France où l'on préfère l'intervention d'un aménageur qui s'occupera à la fois de la réorganisation du parcellaire et de la viabilisation, dans le cas le plus fréquent où les propriétaires voisins n'arrivent pas à se mettre d'accord pour le faire eux-mêmes dans le cadre d'une "association foncière urbaine".

Cas particulier de remembrement rural, prévu par la loi d'orientation agricole de 1980. Il procède à une redistribution des parcelles en deux groupes distincts: celles qui sont situées en secteur agricole et celles qui se trouvent dans une nouvelle zone d'urbanisation future. Chaque propriétaire reçoit alors la même proportion de terrains dans les deux types de localisation. Cette procédure peut paraître "plus juste" sauf pour les propriétaires qui possédaient déjà les terrains de la zone d'urbanisation future. On observe qu'effectivement les opérations de remembrement aménagement qui ont pu être réalisées étaient souvent dirigées contre les propriétaires initiaux de ces zones.

Concept lancé à la fin des années 1990 pour désigner les processus de reconstruction de la ville sur elle-même, par opposition aux processus de "l'extension urbaine" ou (de manière plus péjorative) "l'étalement urbain". Alors que la "rénovation urbaine" était le terme autrefois utilisé pour qualifier un type d'opération de démolition - reconstruction, le "renouvellement urbain" désigne plus largement un type de politique urbaine visant à favoriser la revalorisation les quartiers existants afin de leur redonner une attractivité perdue. Alors que les villes se sont longtemps reconstruites sur elles-même sous la seule impulsion du marché, on a en effet vu se multiplier les quartiers où la demande solvable était trop dépressive pour y concevoir de nouvelles opérations sans soutien public. A côté des simples quartiers vétustes, on trouve dans ce cas un certain nombre d'anciens "grands ensembles" des années 1960-1970 ainsi que des friches industrielles. L'économie foncière du renouvellement urbain est assez différente de celle de l'extension urbaine. Tandis qu'en urbanisation nouvelle la valeur d'usage du foncier est généralement très faible et que c'est la valeur spéculative des terrains qui domine largement, en renouvellement urbain, la valeur d'usage du foncier est déjà élevée. La marge d'efficacité des politiques foncières y est donc beaucoup plus réduite qu'en périphérie. En dehors d'une politique toujours possible de subventionnement, il n'existe alors que deux leviers pour accélérer le renouvellement urbain : d'une part l'augmentation des densités autorisées, d'autre part la revalorisation des quartiers qui doivent retrouver une attractivité.

Une opération de "rénovation urbaine" consiste à démolir pour reconstruire. Elle s'oppose à une opération de "restauration immobilière" dans laquelle les bâtiments existants sont restaurés. Une opération de rénovation ne peut s'équilibrer financièrement que si le marché de l'immobilier est suffisamment porteur, compte tenu des coûts de libération toujours élevés des terrains déjà construits.

Lorsque l'économie politique a commencé à théoriser sur l'économie des terrains, il y a deux siècles, en Angleterre, le marché des terrains était avant tout un marché locatif. Les ventes étaient très peu nombreuses tandis que les actes de locations, de courte durée, suivaient la conjoncture économique. Objet de placement, ou bien de famille, la terre offrait une rente fluctuante à son propriétaire. L'habitude est demeurée, dans la théorie économique d'aborder le foncier en termes de rente, alors même qu'il n'existe pratiquement plus aucun véritable marché locatif des terres (le montant des fermages est fixé par arrêtés préfectoraux).

Version soft du remembrement basée sur la recherche d'un accord amiable entre tous les propriétaires.

Action qui consiste à démolir, terrasser, éventuellement traiter la pollution, verdir et clôturer un site.

Terrain acheté par une collectivité publique, lorsque l'occasion s'en présente, sans qu'il ait un usage immédiat, en prévision d'une urbanisation ou d'une ré-urbanisation future. En principe, une réserve foncière n'a donc pas d'affectation précise au moment de son acquisition, ce qui semble malheureusement interdire l'usage de la préemption pour en faire l'acquisition compte tenu des exigences introduites par la jurisprudence. En termes financiers, 18 réservation foncière semble s'apparenter à une sorte de spéculation, même si c'est au profit du bien commun. En réalité, les politiques de réserve foncières sont ordinairement coûteuses et constitueraient donc de piètres spéculations. Leur utilité réside ailleurs que dans un avantage financier. Il s'agit surtout de procéder ainsi, par acquisitions successives, à la libération progressive des emprises de l'urbanisation future, de constituer des ensembles cohérents, de préserver les terrains d'une utilisation immédiate qui compromettrait les opérations à venir et donc de se donner les moyens d'une urbanisation plus rationnelle. A posteriori, les politiques de réserves foncières se révèlent presque toujours très payantes en urbanisation nouvelle, tandis que les exemples de catastrophes financières sont nombreux en matière de ré-urbanisation.

Il est fréquent qu'un opérateur ait le sentiment que les propriétaires refusent de vendre leur terrain contre toute logique économique : ils feraient de la « rétention foncière ». En réalité le propriétaire qui refuse de vendre est généralement aussi rationnel que l'opérateur qui voudrait lui acheter le terrain; mais il ne fonctionne pas avec les mêmes paramètres. Le prix du temps d'un propriétaire foncier (qui a placé ses économies à la Caisse d'épargne) est en effet généralement beaucoup plus faible que le prix du temps de l'opérateur (qui travaille avec de l'argent emprunté). Le propriétaire est donc beaucoup plus enclin que l'opérateur à attendre une hausse hypothétique. Paradoxalement, il est mieux placé que l'opérateur pour « spéculer » sur l'avenir.

A la différence des· « schémas directeurs » qu'ils doivent remplacer depuis la loi SRU de 2000, les nouveaux· « schémas de cohérence » sont à la fois moins ambitieux et plus complexes. D'un côté, en effet, ils n'ont plus pour objectif d'être des plans d'urbanisme d'agglomération comme leur dénomination l'indique, leur rôle est seulement de « mettre en cohérence » les « plans locaux d'urbanisme » puisque la loi consacre par ailleurs la transformation de l'ancien POS en plan d'urbanisme communal. C'est ainsi qu'il n'est même pas nécessaire de prévoir dans le SCOT la délimitation des secteurs d'urbanisation nouvelle. Cependant, d'un autre côté, ils couvrent en même temps une thématique beaucoup plus large que l'ancien schéma directeur puisqu'on doit y trouver des volets concernant le logement, les transports, l'équipement commercial, etc.. La seconde différence des « schémas de cohérence » par rapport aux schémas directeurs, est de constituer beaucoup moins des « documents » d'urbanisme que des systèmes de planification territoriale permanents. L'établissement public en charge du schéma de cohérence est en effet appelé à rester actif et à remanier en permanence le schéma en fonction de l'évolution des projets. Il est même prévu que le schéma soit déclaré caduc en cas de fermeture de l'établissement public chargé de le maintenir en activité.

Plan d'urbanisme général élaboré en concertation entre les différentes composantes de la puissance publique et déterminant les objectifs généraux d'urbanisme d'une agglomération. Ces plans, prévus en 1967, n'avaient pas pour objet d'encadrer directement la constructibilité des terrains. Ils devaient être mis en oeuvre ensuite à travers une série d'autres dispositifs :

• Un programme d'équipements et d'infrastructures (urbanisme opérationnel mis en oeuvre par les ZAC).
• Des mesures successives d'urbanisme réglementaire (les POS)
• Des mesures fiscales (taxation des terrains constructibles non bâtis)

Après la décentralisation de 1983, l'absence d'autorité politique d'agglomération susceptible de se saisir du schéma directeur, condamnait le système. Il est donc paradoxal que ce soit précisément au moment où les communautés d'agglomération voyaient enfin le jour que l'outil du schéma d'urbanisme d'agglomération ait été abandonné.

Réunion de personnes physiques ou morales qui mettent en commun des capitaux ou des avoirs immobiliers pour mener une opération ou gérer en commun des biens immobiliers. A l'inverse d'une société commerciale, dans une SCI, chaque membre est responsable au pro rata de ses parts, sur l'ensemble de son patrimoine. La SCI est souvent utilisée pour monter le « tour de table » nécessaire au rassemblement des « capitaux propres » d'une opération immobilière, chaque opération nouvelle pouvant donner lieu à la création d'une SCI particulière. Elle se dissout à l'issue de l'opération en partageant le produit des ventes (ou les pertes) entre ses membres, au pro rata des apports de chacun, après remboursement des emprunts. Il existe en France plus de 300.000 SCI de toutes tailles.

Organismes qui existent, généralement au niveau de la région, et qui disposent d'un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles. A l'origine (début des années 1960), les SAFER avaient été créées pour limiter, voire empêcher les achats de terres agricoles par des non-agriculteurs afin de freiner les hausses, dans une période où le prix des sols augmentait rapidement. Depuis 1990, les SAFER ont vu leur champ de compétence s'étendre largement puisqu'elles peuvent, maintenant, mener une activité foncière non plus seulement au bénéfice de l'agriculture, mais aussi de l'environnement et de l'aménagement. Il est ainsi largement fait appel à elles pour acquérir les terrains d'assiette des grandes infrastructures (TGV, autoroutes) et il devient habituel que les collectivités locales (en particulier les communautés d'agglomération) passent avec elles des conventions pour intervenir dans les franges urbaines, Statutairement, les SAFER sont restées des sociétés anonymes dont le conseil d'administration est majoritairement composé de représentants des professions agricoles. Ce type d'organisme n'a pas d'équivalent dans les autres pays européens.

Société commerciale de droit privé dont le capital est détenu majoritairement par des collectivités publiques. Beaucoup de SEM ont été créées par des communes pour mener, sous leur contrôle, des opérations d'aménagement ou de gestion, selon les règles du droit privé, tout en poursuivant des objectifs que la commune considère d'intérêt général. Les exigences nouvelles du droit européen perturbent gravement le système, en exigeant soit la mise en concurrence de ces opérations, soit leur réalisation en régie ou au sein d'établissements publics.

La surface hors oeuvre brute (SHOB) d'un bâtiment est la somme des surfaces de chaque niveau, y compris: les combles et les sous-sols aménageables, en y incluant l'épaisseur des murs et des cloisons. La surface hors oeuvre net (SHON) s'obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute un certain nombre de surfaces de plancher (sous-sol, garage, etc.) fixées par la loi.

Système de financement d'une viabilisation nouvelle ou d'un équipement par prélèvement d'une taxe sur tous les propriétaires des terrains desservis, quel que soit l'usage qu'ils aient l'intention de faire de leur terrain. Peu utilisé en France (uniquement dans le domaine rural), ce système efficace mais impopulaire est surtout répandu dans les pays de tradition germanique. En matière d'urbanisation, son effet indirect, parfois souhaité, est de pousser à la vente les propriétaires de terrains urbanisables qui n'ont pas les moyens de payer la taxe, et de favoriser ainsi la mobilisation des sols. Lors de la préparation de la loi SRU, il avait été envisagé d'instaurer un tel système en créant une "participation pour voies nouvelles et réseaux" qui aurait été payée par les propriétaires. En ne la mettant à la charge que des constructeurs, la loi est cependant retournée à un modèle classique de taxe ne s'appliquant qu'à l'occasion d'une construction nouvelle et n'ayant donc aucun effet sur la mobilisation des terrains.

Taxe prélevée par la commune sur les constructions nouvelles, indépendamment de leur localisation, en fonction de la surface de plancher et de la catégorie de construction (bâtiment agricole, logement social, logement non aidé, etc). Le système de la TLE avait été adopté provisoirement en 1967, pour financer les équipements publics, en attendant la création d'une "taxe d'urbanisation" plus satisfaisante. Taxant de la même manière un bâtiment construit dans un quartier périphérique où toutes les infrastructures sont à créer et dans un quartier central où tous les réseaux existent, la TLE est en effet antiurbanistique. On peut ajouter qu'elle est anti-économique dans la mesure où elle revient seulement à renchérir le coût de l'investissement immobilier et à désolvabiliser, à la marge, un certain nombre d'acquéreurs. A l'intérieur des périmètres d'aménagement (ZAC ou PAE), on peut substituer à la TLE des participations financières (normalement plus élevées) calculées en fonctions des besoins spécifiques de l'opération. Rien n'interdit cependant de dispenser une ZAC du paiement de la TLE sans véritable contrepartie, ce qui contribue alors à donner un caractère purement dérogatoire à une telle ZAC.

Taxe due par toutes les personnes imposées à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle ; cette taxe est destinée au financement des interventions foncières des EPF (Etablissements Publics Fonciers d’Etat).

Ce mot devenu définitivement obsolète en France depuis le statut du fermage de 1945, continue à être employé dans d'autres pays pour désigner l'ensemble des droits et obligations qui existent entre l'autorité qui dispose de la terre à titre public (prérogatives régaliennes) ou privé (droit de propriété) et le paysan qui la cultive.

Notion relevant du droit cadastral (l'une des catégories utilisées dans la taxe sur la propriété non bâtie) du droit de l'expropriation (terrain à la fois viabilisé et urbanisable) du droit fiscal sur les mutations. On notera que chacune de ces définitions est différente et qu'un terrain "à bâtir" n'est pas nécessairement "constructible" en droit de l'urbanisme.

Terrain pouvant être construit ou reconstruit après avoir été aménagé ou réaménager. Le terrain brut est, par définition, la matière première d'un processus d'aménagement foncier.

Notion relevant du droit de l'urbanisme. Terrain susceptible d'obtenir un permis de construire. Il est possible qu'un terrain constructible juridiquement ne le soit pas économiquement (cas, par exemple, d'un terrain urbain situé au dessus d'une carrière qui supposerait des coûts de fondation spéciale insupportables.

On dit qu'un terrain est "encombré" lorsqu'il existe sur le terrain des installations ou des bâtiments qui devront être détruits et pour lesquels il faudra donc prévoir un coût de "démolition" qui viendra en déduction de la valeur du bien encombré.

Terrains sans aucune valeur économique dont toutes les utilisations envisageables coûteraient plus cher à être mises en oeuvre qu'elles ne vaudraient une fois les travaux réalisés. Il s'agit typiquement de friches industrielles polluées dont le coût de dépollution est plus élevé que la valeur qu'aura le terrain une fois qu'il sera dépollué. A ne pas confondre avec "quartier hors marché".

Un terrain (ou un bâtiment) est dit "occupé" s'il est loué (ou même simplement squatté) et qu'il faut prévoir un coût de "libération" avant de réaliser des travaux.

Terrain actuellement inconstructible mais qui pourra le devenir lorsqu'il sera aménagé.

Jusqu'à la fin du XlXeme siècle, il existait des espaces ruraux sans valeur foncière agricole donc sans valeur du tout dans la mesure où les coûts de mise en culture auraient été supérieurs à la valeur foncière agricole ainsi obtenue. Avec le développement du second marché foncier, ce type d'espaces a pratiquement disparu.

insi que l'exprime l'article introductif du Code de l'urbanisme, le territoire est le bien commun de la nation. Le territoire n'étant, par ailleurs qu'une addition de terrains appartenant à autant de propriétaires, il s'en suit que le propriétaire d'un terrain n'est que le titulaire des droits que la collectivité publique reconnaît sur ce terrain.

Ainsi que l'exprime l'article introductif du Code de l'urbanisme, le territoire est le bien commun de la nation. Le territoire n'étant, par ailleurs qu'une addition de terrains appartenant à autant de propriétaires, il s'en suit que le propriétaire d'un terrain n'est que le titulaire des droits que la collectivité publique reconnaît sur ce terrain.

Expression imagée pour désigner le processus par lequel, en l'absence de mesures fiscales et réglementaires d'accompagnement, tous les coûts des travaux d'aménagement engagés par une collectivité publique se traduisent en une augmentation de la valeur des terrains privés, au seul bénéfice de l'enrichissement des propriétaires en place, comme si ces investissements publics disparaissaient dans une trappe puisque les coûts de l'urbanisation devront être réglés une seconde fois lors de l'acquisition des terrains ainsi valorisés.

En l'absence de preuve du contraire, le propriétaire du sol est traditionnellement propriétaire "du dessous et du dessus". L'espace souterrain (le tréfonds) est donc censé appartenir au propriétaire du sol même si l'Etat possède par ailleurs un droit exclusif d'exploiter ou de faire exploiter les richesses minières qu'il recèle. Cependant, l'existence, sur le sol d'une part et sur le tréfonds d'autre part, de droits de propriétés distincts est immémorial (exemple des champignonnières) et fait l'objet de pratiques notariales anciennes. Il est possible d'exproprier le tréfonds d'une propriété, par exemple pour y faire passer une infrastructure routière ou ferroviaire. L'indemnité d'expropriation est estimée sur la base de la valeur du terrain, affectée d'un taux d'abattement qui augmente rapidement en fonction de la profondeur de l'ouvrage. Inversement, il est possible de concéder, mais aussi de vendre en pleine propriété, un espace souterrain déclassé en dessous du domaine public ferroviaire, par exemple pour y installer et y commercialiser des espaces de stationnement.

Droit d'utiliser gratuitement un terrain sans avoir le droit de le vendre ni d'en modifier la destination. Le Code civil prévoit le "prêt à usage". L'ancienne législation soviétique, pour contourner le tabou de l'interdiction de la propriété privé du sol, avait créé la notion de "droit d'usage éternel" grâce auquel le titulaire disposait d'un droit sur le terrain qui était transmissible aux héritiers. Il ne se distinguait de la pleine propriété que par l'interdiction de vendre ou de louer.

Droit de jouir d'un immeuble ou de tirer partie de sa location, sans avoir le droit de l'endommager ni de le céder par vente ou par transmission à ses héritiers. Ainsi, le conjoint survivant conserve souvent l'usufruit de la part des immeubles qui revient aux héritiers de l'autre conjoint. C'est l'usufruitier qui paie les impôts fonciers puisque c'est lui qui dispose des revenus ou des services que procure le bien. Il est également possible d'acheter ou de vendre l'usufruit d'un bien immobilier pour une période déterminée ou viagère. Une telle pratique, assez rare, à l'inverse de la simple location, donne détenteur de l'usufruit le droit de le revendre (ou de le louer). La répartition de la charge des travaux n'est pas non plus la même.

Calcul (intuitif ou mathématique) de la valeur actuelle d'un bien en fonction d'une prévision de sa valeur future. Ce calcul fait intervenir quatre paramètres: la valeur prévue, la probabilité de réalisation de la prévision, le délai de réalisation de la prévision, la valeur du temps de l'acteur économique concerné. La valeur spéculative n'est pas nécessairement supérieure à la valeur de l'usage actuel, auquel cas cette dernière est seule prise en compte.

La valeur d'usage d'un bien immobilier mesure les revenus nets ou les services qu'il procure et procurera compte tenu de son usage actuel.

Dans le système comptable traditionnel une société n'était pas tenue de réévaluer les terrains qui figuraient à son bilan et y restaient, le plus souvent, à leur valeur d'achat, même si cette valeur n'avait plus aucun sens économique. Lorsqu'un terrain était vendu, une forte plus-value comptable pouvait donc parfois se dégager et provoquer l'apparition d'un bénéfice imposable. Outre qu'elles étaient un facteur d'opacité, ces règles constituaient un frein à la mobilisation des terrains de sociétés. L'adoption de normes comptables d'origine anglo-saxonne qui, au contraire, exigent une réévaluation des éléments d'actif à leur valeurs actuelles de marché présentent, on le découvre aujourd'hui, l'inconvénient inverse: on a une meilleure transparence du bilan, mais celui-ci peut devenir aussi volatile que les valeurs qui y figurent. On peut avoir besoin d'une évaluation pour déterminer la valeur de bilan d'un bien immobilier mais, inversement, celle-ci n'est jamais prise comme élément de référence d'une évaluation.

Valeur qu'un terrain peut avoir pour un acquéreur particulier, et pour aucun autre. Par exemple, un artisan voisin peut vouloir acheter à un prix très supérieur à celui du marché, une bande de terrain qui lui permettra d'agrandir son entreprise. Les mutations correspondantes doivent évidemment être éliminées des prix de référence dans une évaluation. On les repère par leur singularité par rapport aux autres mutations.

En matière d'expropriation, il est fréquent que l'on recherche le coût de remplacement de l'immeuble exproprié afin de définir l'indemnité d'expropriation. Celui-ci comprend le coût d'achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, frais, taxes et honoraires inclus qui assureront les même services et usages que l'immeuble exproprié. On y applique un taux de dépréciation tenant compte de la vétusté ou de l'obsolescence des constructions et installations existantes. Il ne s'agit pas nécessairement d'un coût d'une reconstitution à l'identique qui prétendrait, par exemple, recourir à des modes constructifs anciens. Il peut arriver que la valeur de remplacement d'un bien immobilier soit supérieure à sa valeur vénale. Dans un cas pareil, le propriétaire n'a évidemment aucun avantage à accepter une vente amiable du bien et, s'il est exproprié, il est légitime qu'il obtienne une indemnité basée non pas sur la valeur vénale mais sur la valeur de remplacement. Inversement, si la valeur de remplacement (pour obtenir un bien procurant le même service) est nettement inférieure à la valeur vénale, cela signifie que le propriétaire à tout intérêt à vendre puisqu'il gagne la différence.

A constructibilité égale, la valeur des terrains urbains dépend de leur situation, caractérisée en particulier par leur distance par rapport aux équipements, aux emplois, aux autres lieux d'habitation, c'est-à-dire de leur "accessibilité". Mais la valeur de chaque situation géographique à l'intérieur d'une ville importante peut dépendre d'avantage de la structure sociale et du niveau de revenu dominant de la population qui habite dans le quartier, c'est-à-dire de son "marquage social", surtout s'il existe une forte ségrégation sociale de l'espace urbain. La valeur de situation d'un quartier s'apprécie en fonction de la charge foncière maximale acceptable dans ce quartier aux conditions de marché, c'est-à-dire en fonction de l'effort financier supplémentaire que les ménages et les entreprises sont prêts à faire pour se localiser dans ce quartier plutôt que dans un autre. Certains pays (Australie) taxent forfaitairement tous les terrains urbains bâtis ou non bâtis en fonction de la "valeur de situation" du secteur où ils se trouvent.

S'il s'agit de la "valeur locative de marché", c'est le montant du loyer maximum auquel il est raisonnable de prévoir que le bien serait loué, s'il était mis en location au plus offrant. A ne pas confondre avec les valeurs locatives forfaitaires servant arbitrairement de base de taxation annuelle des biens immobiliers.

La valeur vénale d'un bien est le prix maximum auquel il est raisonnable de prévoir qu'il pourrait être vendu s'il était mis en vente, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies:

• Libre volonté du vendeur et de l'acquéreur
• Disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché (par exemple trois mois pour un bien courant)
• Maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai
• Proposition du bien à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate
• Absence de facteurs de convenance personnelle.

Les termes de "valeur marchande", "valeur de marché" ou encore "valeur de réalisation" peuvent être considérés comme des synonymes de valeur vénale. Un bien n'a de valeur vénale que s'il est imaginable qu'il soit mis sur le marché et vendu au plus offrant.

La "vente sur plan" ou "vente en état futur d'achèvement" (VEFA) selon la terminologie juridique, présente deux avantages essentiels pour le promoteur (ou à l'aménageur) : une réduction de ses besoins d'emprunts (donc des frais financiers de l'opération) et surtout une réduction du risque, les travaux peuvent n'être engagés que lorsque l'opération est déjà vendue. Le contrat de vente en VEFA prévoit un échelonnement des règlements en fonction de l'avancement des travaux et doit disposer d'une garantie bancaire donnant l'assurance du bon achèvement des travaux.

Une construction édifiée en limite de parcelle ne peut avoir des ouvertures sur la propriété voisine que si elle bénéficie d'une servitude de vue. Cette servitude peut être acquise par prescription trentenaire. Un terrain soumis à une servitude de vue d'une construction voisine ne peut pas être construit à moins de deux mètres de l'ouverture, comptés perpendiculairement.

En dehors des procédures d'urbanisme opérationnel qui, de facto, formalisent le résultat d'une négociation au cas par cas entre la collectivité publique et l'opérateur, ce sont des règlements d'urbanisme définis zone par zone, qui déterminent le "droit des sols" applicable, c'est à dire l'ensemble des règles que les nouvelles constructions devront respecter. Depuis la loi d'orientation foncière de 1967, le zonage réglementaire des communes était réalisé par le "POS". Depuis la loi SRU, ce zonage réglementaire est progressivement remplacé par celui des PLU qui, fondamentalement ne diffère du précédent que par l'absence de zones constructibles non équipées de type NB.

Le mot est entré dans le langage commun pour désigner avec une connotation péjorative, les nouveaux quartiers d'habitation, souvent périphériques, réalisés au cours des années 1960 avec une forte concentration de logements sociaux collectifs. A l'origine, il s'agit d'une procédure d'aménagement foncier instituée en 1958. L'intention de départ était de regrouper tous les efforts d'équipement public de l'agglomération sur une seule zone d'extension dont les terrains auraient été acquis au préalable par la collectivité afin qu'elle récupère du même coup les plus-values d'urbanisation qu'elle créerait. Dans un contexte de crise du logement. mais aussi de grave sous-équipement des villes, la dispersion des opérations nouvelles entraînait en effet une dispersion coûteuse des investissements publics qui ne parvenaient pas à rattraper les retards accumulés et, de ce point de vue, la politique des ZUP a été un succès.

La ZAC est la procédure classique de l'urbanisme opérationnel. Chaque opération s'appuie sur une convention particulière signée entre la collectivité publique et l'aménageur de la ZAC. D'un côté l'aménageur s'engage à réaliser une liste de travaux selon un plan établi, et éventuellement à céder gratuitement certains terrains pour réaliser les équipements ou pour construire des logements populaires à bas prix, et/ou à verser certaines participations financières à la commune pour la réalisation des équipements. En contre partie, la collectivité publique remplacera, à l'intérieur de la zone, les anciennes règles du plan d'occupation des sols par de nouvelles permettant la réalisation du programme de constructions envisagé. Les terrains ou les droits à bâtir que vendra l'aménageur lui permettront d'équilibrer l'opération. Dans la loi SRU, la ZAC est conservée dans son intitulé, mais elle cesse d'être une procédure opérationnelle autonome. La création d'une ZAC s'assimile désormais à une modification du plan local d'urbanisme, Le PAZ (plan d'aménagement de la zone) disparaît donc et la "convention d'aménagement" (ou la "convention publique d'aménagement" pour les ZAC publiques) devient le document d'urbanisme négocié qui subordonne l'attribution de droits à bâtir à la prise en charge de certains des coûts de l'aménagement ou du renouvellement.