Glossaire

Le propriétaire d'un terrain brut peut chercher à le valoriser, quitte à accepter de supporter en contre-partie une part d'aléa, sans avoir pour autant les compétences d'un aménageur. De son côté, l'aménageur n'a pas intérêt à immobiliser des capitaux dans l'acquisition de terrains qui mettront plusieurs années à être aménagés et revendus. Une solution avantageuse pour les deux parties est alors que l'aménageur réalise les travaux sur le terrain, sans l'acheter, et que le propriétaire le rémunère par une dation d'une partie des terrains aménagés en fin d'opération. Le même principe peut être utilisé par un promoteur pour une opération de construction : le promoteur achète le terrain mais ne le paie qu'en fin d'opération sous la forme d'une dation au propriétaire d'une partie convenue d'avance de la construction réalisée. L'avantage pour le promoteur est double: il fait l'économie du portage du terrain et il réduit son risque commercial puisque tout se passe comme si une partie du programme avait été vendue d'avance. Pour être financièrement avantageux pour les deux parties, ce type de montage suppose que la valeur du temps (le taux d'actualisation) soit plus élevée pour l'opérateur que pour le propriétaire, ce qui est souvent le cas. La garantie du vendeur n'est assurée que si le transfert de propriété n'intervient qu'à la livraison des lots ou des locaux, car l'opérateur ne peut alors commencer à vendre qu'après avoir rempli ses engagements avec le propriétaire initial.

La mise en oeuvre d'un droit de préemption (ils sont nombreux en France) suppose une obligation faite au vendeur, sous peine de nullité de la vente, d'informer au préalable le ou les bénéficiaires du droit de préemption et de lui laisser un certain délai de décision. C'est le principe de la "déclaration d'intention d'aliéner" que le notaire du vendeur doit obligatoirement envoyer au moins deux mois avant la vente (dans le cas général) à la commune qui le transmet éventuellement à une autre collectivité disposant du droit de préempter. En l'absence de réponse dans les délais prévus par la loi, le notaire peut considérer qu'il y a renonciation tacite à la préemption. Ce délai peut être utilisé par ailleurs pour rassembler les pièces nécessaires à la vente, obtenir les prêts généralement nécessaires à l'acheteur, etc. En pratique, le taux de préemption effectif est faible (de l'ordre de 1 % pour les terrains urbains). Il est plus important dans le cas du droit de préemption des SAFER sur les ventes de terres agricoles.

Acte préfectoral qui intervient à l'issue de la première phase de la procédure d'expropriation pour constater que l'enquête préalable a bien fait ressortir le caractère d'utilité publique de l'expropriation projetée.

La densité constructible maximale d'un terrain est généralement définie par le coefficient d'occupation des sols (COS) qui est le rapport entre la surface de plancher hors oeuvre des bâtiments et la surface du terrain. D'autres modes d'expression sont possibles. C'est en particulier le cas des bâtiments industriels et commerciaux, pour lesquels le volume des bâtiments par surface de terrain est plus significatif que la surface des planchers. Ayant une portée réglementaire, la densité constructible se mesure à l'échelle de "l'îlot de propriété". On la désigne aussi comme "densité parcellaire". A des types de trames via ires et tissus urbains différents peuvent correspondre, pour une même densité constructible, des densités résidentielles aussi différentes. Le même COS appliqué à un grand terrain dont la viabilisation interne reste à faire, donnera une urbanisation plus dense que sur une trame via ire existante avec des petites parcelles.

Densité rapportant les surfaces bâties non plus à la surface parcellaire, mais à la surface de la fonction résidentielle, viabilisation de desserte incluse. On exprime parfois aussi la densité résidentielle en nombre de logements (ou en nombre de pièces d'habitation) par hectare, avec l'inconvénient que la taille de ces logements peut être fort variable. Certaines études incluent les surfaces occupées par les équipements résidentiels de proximité (écoles) dans la densité résidentielle.

Rapport, s'exprimant généralement par le nombre d'habitants et d'emplois pour un hectare ou un kilomètre carré de surface urbanisée (grands équipements urbains inclus). Cest la densité urbaine qui mesure le mieux l'étalement urbain. L'amplitude de variation des densités urbaines est évidemment moins importante que celle des densités parcellaires, même si elles varient dans le même sens.

Abandon de certains territoires par l'activité agricole qui n'y trouve plus de rentabilité. Courant dans les années 1960-70, le terme (utilisé sur le mode de la dénonciation) n'est plus guère utilisé depuis que l'on subventionne au contraire la non utilisation de certaines terres agricoles. Le fait que les surfaces boisées continuent de progresser en Europe en dépit de l'extension concurrente de l'urbanisation, est cependant un bon indice de la poursuite actuelle du processus de déprise agricole. On peut prévoir que le processus ne s'inversera que lorsque la raréfaction du pétrole sera devenue assez critique pour que les agrocarburants deviennent rentables, hors subventions.

Document par lequel l'Etat vise à imposer certains principes directeurs d'aménagement aux collectivités locales qui devront rendre compatibles leurs propres documents d'aménagement. Les OTA sont approuvées après enquête publique par un décret en Conseil d'Etat.

Ensemble des biens immobiliers ou mobiliers qui appartiennent à l'Etat ou aux collectivités publiques, sans avoir pour autant de caractéristiques particulières. A l'inverse des biens du domaine public, ils peuvent être vendus, même si leur cession peut obéir à des règles de droit public spécifiques. Par définition, tous les biens de l'Etat et des collectivités publiques qui ne font pas partie de leur domaine public, font partie de leur domaine privé.

Ensemble des biens qui remplissent une fonction d'utilité publique (voies de communication, voies d'eau, bord de mer, équipements publics, etc.) et dont l'appropriation privée est interdite. Des lois déterminent les catégories de biens faisant partie du domaine public. Ainsi, une loi distingue les voies d'eau "flottables et navigables" qui font partie du domaine public des autres cours d'eau qui appartiennent automatiquement aux propriétés riveraines. Les biens du domaine public sont "inaliénables" (ils ne peuvent pas être vendus) et "imprescriptibles" (ils ne peuvent être appropriés par "prescription acquisitive"). En pratique, rien n'empêche de vendre un bien du domaine public pourvu qu'on commence par lui faire subir une procédure de "déclassement" prouvant qu'il n'a plus de fonction d'utilité publique, ce qui a pour effet de le faire passer dans le "domaine privé". La décision de déclassement est l'acte administratif par lequel une propriété publique perd son caractère de domanialité publique. Le déclassement d'un bien du domaine public permet son aliénation, notamment sa vente à un tiers, personne publique ou privée, physique ou morale.

Désignation courante de l'administration traditionnellement en charge de la gestion des biens de l'Etat. Depuis 2007, le service des domaines est devenu "France Domaine" rattaché à la Direction de la Comptabilité publique.

Ancêtre du droit de préemption qui existait dans le droit de l'Ancien régime au bénéfice du "seigneur foncier".

Propriété de la construction lorsqu'elle est distincte de la propriété du sol et que le bail sur le terrain dont dispose le propriétaire de la construction, peut être revendu avec la construction.

Les droits "réels" qui se transmettent avec la chose s'opposent aux droits personnels qui restent attachés à la personne. Ainsi, la constructibilité d'un terrain est théoriquement un droit réel qui ne dépend pas de l'identité du propriétaire qui demande le permis de construire, et qui se transmet avec le terrain lorsque celui-ci est vendu avant d'être construit.

Impôt payé sur les ventes d'immeubles à l'occasion de leur enregistrement.

A l'issue d'une opération de renouvellement urbain, ce sont, à proprement parler, bien plus des "droits à bâtir" que des "terrains à bâtir" qui sont cédés par l'aménageur, au sens que le montant de la vente ne dépend pas de la surface du terrain cédé, mais seulement de la surface des planchers à construire. Pour un mème "droit à bâtir", la surface du terrain peut varier arbitrairement, n'inclure que le "tour d'échelle" ou comporter au contraire d'importants espaces de vue et de circulation, sans que cela ait de répercussion significative sur la valeur. A la limite, le droit à bâtir peut être vendu sans aucun terrain d'assiette si la construction se réalise en "bail à construction" ou en "division de propriété en volumes".