Glossaire

Le propriétaire d'un terrain enclavé dispose automatiquement d'un droit de passage sur le terrain lui permettant l'accès le plus court à la voie publique la plus proche. Ce droit constitue une "servitude réelle" sur le terrain voisin. Lorsqu'un terrain enclavé doit être construit, son propriétaire est en droit d'obtenir un passage correspondant à la desserte de la future construction. Mais ce droit de passage plus contraignant renforcé est soumis à l'indemnisation du voisin qui subira la servitude. En l'absence d'un accord amiable entre voisins pour en fixer le montant, celle-ci est fixée par voie judiciaire après expertise.

La réalisation d'une construction est soumise à autorisation par l'autorité publique chargée de l'urbanisme qui vérifie la conformité du projet aux lois et règlements en vigueur. Dans beaucoup de pays pauvres, le grand nombre de constructions sans permis peut rendre vains tous les efforts de réglementation de l'urbanisme, à défaut de pouvoir réellement contrôler toutes les constructions nouvelles, il est possible de n'exiger le permis que pour les constructions en matériaux durables et d'une certaine taille. Inversement, certains pays riches n'ont pas de permis de construire dans les zones où la réglementation est suffisamment précise: c'est le conseil de l'assureur du constructeur qui prend alors la responsabilité juridique de la conformité de la construction à la réglementation. Lors de la négociation d'un terrain, l'obtention d'un permis de construire constitue habituellement une clause suspensive de l'avant-contrat : l'acquéreur peut alors renoncer à l'acquisition s'il n'obtient pas son permis de construire. Lorsque la collectivité locale dispose d'une marge d'appréciation pour déterminer la constructibilité d'un terrain, sa décision pèse lourdement sur sa valeur et, ipso facto, la négociation foncière devient triangulaire entre le propriétaire initial, le futur constructeur et la collectivité locale.

Pour éviter que les lenteurs administratives ne bloquent inutilement la construction, la loi peut prévoir que si, dans un délai donné, l'autorité chargée de l'urbanisme n'a pas fourni un refus motivé au pétitionnaire, le permis est considéré comme tacitement accordé. L'absence d'un acte prouvant l'existence d'un permis tacite le rend cependant peu opérationnel.

Le PLD est le niveau du COS au delà duquel le propriétaire du terrain ne peut construire qu'en versant à la commune une somme égale à la valeur de la surface de terrain supplémentaire dont il aurait du disposer pour ne pas avoir besoin de dépasser ce PLD. Le montant du versement pour dépassement de PLD peut être très élevé dans certains secteurs denses à forte valeur immobilière. Il vient totalement en déduction de la valeur foncière que le propriétaire peut espérer négocier avec un promoteur. Par exemple, si une commune a fixé un PLD de 1,2 sur son territoire communal, cela signifie que dans les zones de son POS ou de son PLU où les COS autorisés sont supérieurs à 1,2, les constructeurs devront verser à la commune et non au propriétaire le supplément de valeur provenant de la part de constructibilité supérieure à 1,2. Ainsi, pour un terrain dont le COS autorisé est égal à 1,8, le constructeur devra verser à la commune une somme égale à 50% du prix du terrain, réglée au propriétaire: (1,8- 1,2)/1,2 = 50%. Créé en 1975 d'une manière uniforme (valeur 1) sur l'ensemble du territoire (sauf une valeur 1,5 pour Paris) puis décentralisé, le PLD est en extinction depuis la loi SRU au sens que les communes peuvent le supprimer mais ne peuvent plus l'instituer là où il n'existe pas.

En tissu urbain existant, l'alignement détermine la ligne (pas forcément rectiligne) sur laquelle doivent être édifiées les façades des constructions nouvelles en bordure de la voie publique. L'alignement de chaque voie ou d'un ensemble de voies fait donc l'objet d'un règlement. Lorsque l'alignement réduit de moins d'un dixième la surface d'un terrain privé, à l'occasion d'une nouvelle construction, le propriétaire doit céder gratuitement son terrain mais la constructibilité du terrain est calculée sur l'ensemble de la surface primitive si bien qu'il n'y a pratiquement pas de perte de valeur pour le propriétaire.

Nom du document qui, avant les PLU, édictait l'ensemble des dispositions d'urbanisme réglementaire applicables dans une commune. Il se compose essentiellement d'un plan de zonage du territoire communal et des règlements applicables dans chaque catégorie de zone.

La loi SRU a remplacé les POS par des PLU qui se veulent être de véritables plans d'urbanisme communaux, intégrant urbanisme réglementaire et urbanisme opérationnel. L'ancien "rapport de présentation" du POS qui avait déjà pris une certaine ampleur au cours des années 1990, sous la pression de la jurisprudence, se voit reconnaître une importance particulière sous le nom de "projet d'aménagement et de développement durable" (PADD). C'est lui qui doit déterminer le "projet urbain" sur lequel les mesures réglementaires et opérationnelles du PLU sont construites.

Plan qui détermine remplacement et la volumétrie des bâtiments qui pourront être édifiés dans une zone.

Augmentation (ou diminution) de la valeur d'un terrain due à des facteurs locaux ou nationaux qui ne dépendent pas de l'action ou des travaux du propriétaire. Ainsi on ne parle pas de "plus-value" lorsque le changement de valeur d'un terrain correspond aux coûts engagés pour sa viabilisation et son aménagement.

Augmentation actuelle de la valeur d'un terrain en prévision d'une augmentation de valeur future encore plus importante. Par exemple, si un terrain actuellement agricole vaut 1€/m2 et qu'on annonce qu'il sera urbanisable dans dix ans avec une valeur prévisible de l'ordre de 20 €/m2, il va dès à présent passer à une valeur de 5 €/m2 dans la mesure où 5 € est la valeur actualisée de 20 € dans dix ans. En pratique les phénomènes proprement psychologiques jouent davantage dans ces prévisions que les calculs financiers rationnels d'autant que la part d'incertitude reste toujours très grande. Voir aussi "effet d'annonce".

Augmentation (ou diminution) de valeur d'un terrain due aux aménagements urbains réalisés ou en projet. En particulier les travaux de viabilisation à la périphérie d'une agglomération provoquent une augmentation des valeurs foncières de tous les espaces ainsi rendus mieux accessibles. Un propriétaire a généralement avantage à attendre la réalisation complète des travaux prévus dans un quartier existant pour vendre, car l'expérience montre que le changement d'image consécutif à ces travaux et la valorisation qui en résultent mettent plusieurs années à se produire. Le cas est différent en extension urbaine où l'attente d'une urbanisation future valorise les terres longtemps avant le démarrage des opérations.

Augmentation (ou diminution) de valeur d'un terrain due à un changement de réglementation, en particulier à un changement de constructibilité. Ainsi, si un nouveau règlement d'urbanisme augmente les densités autorisées dans un quartier, tous les terrains du quartier augmenteront de valeur.

Le portage foncier désigne le fait d'acquérir ou de conserver la propriété d'un terrain dans l'attente d'une rentabilité future. Selon les acteurs et les circonstances, le poids respectif des avantages et des inconvénients du portage foncier varie du tout au tout. C'est ordinairement la collectivité publique, en charge du long terme et disposant d'un accès privilégié au crédit qui a avantage au portage foncier (elle constitue alors des "réserves foncières"), tandis que l'opérateur (public ou privé) cherchera au contraire à réduire au maximum sa durée de portage. Une opération d'aménagement se déroule presque toujours sur plusieurs années (trois à cinq ans). L'aménageur et/ou le promoteur doivent donc supporter des coûts financiers sur la valeur du terrain entre le moment où il l'achète et celui où il vend les lots de terrains à bâtir ou les locaux. Pour minimiser ces "coûts de portage", plusieurs stratégies existent : "vente en état futur d'achèvement", "dation en paiement", différentes formules d'association du propriétaire à l'opération, etc. qui ont pour effet de faire porter le terrain par son propriétaire initial durant toute l'opération. On peut aussi envisager un portage foncier post opérationnel en utilisant par exemple une procédure de bail à construction.

Avant les lois de décentralisation de 1982-83, la France était le seul pays européen où l'essentiel du pouvoir d'urbanisme était détenu par l'Etat et ses administrations. Depuis, elle est au contraire le seul pays où le pouvoir d'urbanisme est exercé à un échelon territorial aussi petit que la commune française avec autant de pouvoir d'urbanisme dans une ville qu'il y existe de communes. Les autorités d'agglomération créées à la fin des années 1990 correspondraient à une certaine normalisation mais n'ont que peu de pouvoir réel, en particulier dans le domaine foncier, faute d'une légitimation par le suffrage universel.

Dans beaucoup de pays existent, comme en France, des droits de préemption en cas de vente d'un bien immobilier, au bénéfice des occupants, des autres membres de la famille, des voisins, des copropriétaires, etc.

Une particularité de la législation française est d'avoir créé depuis une cinquantaine d'années un grand nombre de droits de préemption publique au bénéfice de l'État, de la commune, voire d'organismes professionnels para publics (cas des SAFER) ou d'organismes chargés de la défense de l'environnement (cas du Conservatoire du littoral). Ce droit donne le privilège, à leurs bénéficiaires, non seulement de se porter acquéreurs prioritaires lorsqu'un bien immobilier est en vente, mais de pouvoir contester le prix de vente qui devait être appliqué. C'est alors le juge de l'expropriation qui détermine le prix. Le deux droits de préemption les plus répandus sont le droit de préemption des SAFER sur les terrains agricoles et naturels, et le « droit de préemption urbain» (DPU) des communes ou des EPCI sur les zones urbanisées ou urbanisables. Ce DPU est dit "renforcé" lorsqu'il s'applique non seulement aux terrains bâtis ou non bâtis, mais aussi aux lots de copropriété. Partout où existe un droit de préemption, le notaire doit envoyer une DIA (Déclaration d'Intention d'Aliéner) au bénéficiaire du droit de préemption, généralement deux mois avant la signature de la mutation. La mise en œuvre d'un droit de préemption suppose en effet un dispositif juridique capable de contraindre les vendeurs à informer effectivement l'autorité disposant du droit de préempter et à lui laisser un délai de décision avant que la vente ne puisse avoir lieu. Dans la plupart des cas, le droit de préemption est assorti du droit de faire réviser le prix par voie judiciaire si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix demandé ne correspond pas au "prix normal de marché". Mais le vendeur garde alors la faculté de renoncer à la vente prévue. En pratique, l'exercice du droit de préemption a alors d'avantage pour effet de bloquer les mutations que de mobiliser les terrains. Par contre, dans la plupart des cas, si le bénéficiaire du droit de préemption accepte le prix annoncé pour la vente, le vendeur ne peut plus refuser de vendre. Une vertu annexe du droit de préemption est alors d'exercer un puissant effet dissuasif à la sous-déclaration des prix de vente et aux "dessous de table".

D'une façon générale, la prescription est le délai au-delà duquel un crime ou un délit ne peuvent plus être poursuivis. En matière de propriété, l'application du principe de la prescription interdit de faire valoir un droit de propriété qui aurait été usurpé, passé un certain délai (trente ans, c'est-à-dire l'espace d'une génération). Pour être légalement propriétaire d'un bien immobilier, il suffit donc d'en être possesseur depuis au moins trente ans ou de l'avoir acquis d'une autre personne avec laquelle le délai cumulé de possession atteint trente ans, puisque aucune action de restitution ne sera plus recevable de la part des ayants droit d'anciens propriétaires, même si cette action est fondée sur des preuves écrites. Le délai de la prescription cesse de courir, dès qu'une action en justice est engagée. La philosophie de la prescription acquisitive est double:

• Elle revient à admettre qu'en pratique, l'origine historique de la propriété est rarement pacifique et qu'un même terrain a pu, par le passé, faire l'objet de multiples conflits sur lesquels il serait néfaste de vouloir revenir aujourd'hui.
• Elle privilégie l'utilité sociale de la propriété et ne protège les droits que pour autant que leurs titulaires les exercent: un propriétaire qui aurait négligé pendant plus de trente ans de s'occuper d'un terrain n'a plus de droit sur ce terrain.

Le droit musulman, comme l'ancien droit romain, avaient des prescriptions beaucoup plus courtes: sous la Rome républicaine, il suffisait qu'un citoyen réalise paisiblement deux récoltes sur le même champ sans être inquiété, pour qu'il en devienne légalement le propriétaire.

Une convention peut être passée entre le vendeur et l'acheteur pour définir à l'avance le montant d'un prix de vente futur en fonction d'un certain nombre de paramètres. Par exemple un terrain peut être vendu avec des paiements échelonnés dont le montant sera indexé sur l'évolution des prix de l'immobilier.

Synonyme de "valeur vénale". C'est le prix auquel un bien pourrait être vendu librement sur le marché, en s'accordant un délai raisonnable et en l'absence de toute situation d'opportunité liée à l'identité des acteurs (voir "valeur de convenance").

Mutations qui semblent s'être conclues aux conditions normales du marché, dont tous les paramètres sont connus et qui vont pouvoir servir de références dans l'évaluation d'un terrain. Les évaluations qui rentrent dans un cadre juridique particulier doivent parfois utiliser des mutations de références obéissant à certains critères.

Dans une opération immobilière, on appelle "prix de sortie" le prix auquel le promoteur espère vendre les locaux qui seront construits sur le terrain qu'il acquière. C'est sur le réalisme de cette prévision que repose la fiabilité du "compte à rebours'"et de l'équilibre financier de l'opération. En réalité, il est difficile de déterminer, au moment de la décision initiale d'acheter le terrain, à quel prix les programmes pourront être vendus.

Le Programme Pluriannuel d’Intervention (PPI) définit les axes d’interventions de l’EPF retenus par son conseil d’administration, par tranches annuelles et pour une période de 5 ans. Le PPI en cours couvre la période 2015-2019.

Acteur de l'immobilier qui prend le risque d'acheter un terrain à bâtir et de le faire construire (ou de le construire lui-même, s'il est à la fois promoteur et constructeur), en cherchant à dégager un bénéfice qui couvrira ses risques et sa marge d'activité. Le plus souvent un promoteur travaille avec de l'argent emprunté. Le capital risque engagé dans une opération peut faire l'objet d'un "tour de table" spécifique auquel participent, avec le promoteur, d'autres financeurs disposés à partager ses risques et ses profits. Puis avec la garantie des "fonds propres" ainsi rassemblés, des crédits sont recherchés auprès des banques. Le promoteur peut aussi exercer simultanément, en amont, la fonction d'aménageur s'il achète pour ses opérations des terrains non équipés qu'il viabilise lui-même. Il est aussi possible que des entreprises de construction et de BTP développent des activités de promotion immobilière, surtout lorsqu'elles sont de taille importante. Elles le font alors généralement à travers des filiales. Cependant, de manière habituelle, elles se contentent de réaliser les travaux qui leur sont commandés par les promoteurs sans avoir de problématique de valorisation et de commercialisation des opérations.

On peut disposer d'un bien sans en être propriétaire. Ce qui distingue fondamentalement la propriété d'un bien, c'est la capacité de vendre ce bien. Dès lors que le titulaire d'un droit a la possibilité de vendre un droit, il est "propriétaire" de ce droit. L'utilisateur, même exclusif, d'un terrain à qui n'est pas reconnu le droit de le vendre n'est que l'usufruitier du terrain. La différence avec la pleine propriété devient cependant assez faible, mais subsiste, quand cet usufruit est transmissible par héritage sans pouvoir être vendu comme c'est le cas dans un certain nombre de pays du Sud.

Fiction de doctrine juridique selon laquelle les terres d'un pays auraient, à l'origine, appartenu au souverain. En les cédant à ses sujets, il aurait gardé sur elles certains droits, comme celui de prélever l'impôt ou d'édicter les règles d'utilisation de l'espace. En droit français, la version républicaine de cette "propriété éminente" du souverain est la notion d'un territoire "patrimoine commun de la nation" (article introductif du Code de l'urbanisme). Pour chaque terrain appartenant à la fois au "patrimoine commun" et à un propriétaire privé, se trouve fondée la légitimité d'un droit public des sols opposable à la propriété privée.

Le prospect d'un bâtiment est l'espace qu'il est nécessaire de maintenir non bâti, perpendiculairement au droit de ce bâtiment, pour permettre à ses ouvertures de disposer de vues. Cet espace doit normalement être pris soit sur la voie publique, soit sur le terrain qui supporte la construction. Mais non sur la parcelle voisine. Toutefois l'administration peut accorder une dérogation à cette règle et autoriser par conséquent l'empiètement de la zone de prospect sur une propriété voisine, sous réserve que soit constituée, à l'amiable ou par voie judiciaire, une servitude "non aedificandi" dite servitude de "cour commune" sur la partie de cette propriété nécessaire au prospect.