Glossaire

Calcul (intuitif ou mathématique) de la valeur actuelle d'un bien en fonction d'une prévision de sa valeur future. Ce calcul fait intervenir quatre paramètres: la valeur prévue, la probabilité de réalisation de la prévision, le délai de réalisation de la prévision, la valeur du temps de l'acteur économique concerné. La valeur spéculative n'est pas nécessairement supérieure à la valeur de l'usage actuel, auquel cas cette dernière est seule prise en compte.

La valeur d'usage d'un bien immobilier mesure les revenus nets ou les services qu'il procure et procurera compte tenu de son usage actuel.

Dans le système comptable traditionnel une société n'était pas tenue de réévaluer les terrains qui figuraient à son bilan et y restaient, le plus souvent, à leur valeur d'achat, même si cette valeur n'avait plus aucun sens économique. Lorsqu'un terrain était vendu, une forte plus-value comptable pouvait donc parfois se dégager et provoquer l'apparition d'un bénéfice imposable. Outre qu'elles étaient un facteur d'opacité, ces règles constituaient un frein à la mobilisation des terrains de sociétés. L'adoption de normes comptables d'origine anglo-saxonne qui, au contraire, exigent une réévaluation des éléments d'actif à leur valeurs actuelles de marché présentent, on le découvre aujourd'hui, l'inconvénient inverse: on a une meilleure transparence du bilan, mais celui-ci peut devenir aussi volatile que les valeurs qui y figurent. On peut avoir besoin d'une évaluation pour déterminer la valeur de bilan d'un bien immobilier mais, inversement, celle-ci n'est jamais prise comme élément de référence d'une évaluation.

Valeur qu'un terrain peut avoir pour un acquéreur particulier, et pour aucun autre. Par exemple, un artisan voisin peut vouloir acheter à un prix très supérieur à celui du marché, une bande de terrain qui lui permettra d'agrandir son entreprise. Les mutations correspondantes doivent évidemment être éliminées des prix de référence dans une évaluation. On les repère par leur singularité par rapport aux autres mutations.

En matière d'expropriation, il est fréquent que l'on recherche le coût de remplacement de l'immeuble exproprié afin de définir l'indemnité d'expropriation. Celui-ci comprend le coût d'achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, frais, taxes et honoraires inclus qui assureront les même services et usages que l'immeuble exproprié. On y applique un taux de dépréciation tenant compte de la vétusté ou de l'obsolescence des constructions et installations existantes. Il ne s'agit pas nécessairement d'un coût d'une reconstitution à l'identique qui prétendrait, par exemple, recourir à des modes constructifs anciens. Il peut arriver que la valeur de remplacement d'un bien immobilier soit supérieure à sa valeur vénale. Dans un cas pareil, le propriétaire n'a évidemment aucun avantage à accepter une vente amiable du bien et, s'il est exproprié, il est légitime qu'il obtienne une indemnité basée non pas sur la valeur vénale mais sur la valeur de remplacement. Inversement, si la valeur de remplacement (pour obtenir un bien procurant le même service) est nettement inférieure à la valeur vénale, cela signifie que le propriétaire à tout intérêt à vendre puisqu'il gagne la différence.

A constructibilité égale, la valeur des terrains urbains dépend de leur situation, caractérisée en particulier par leur distance par rapport aux équipements, aux emplois, aux autres lieux d'habitation, c'est-à-dire de leur "accessibilité". Mais la valeur de chaque situation géographique à l'intérieur d'une ville importante peut dépendre d'avantage de la structure sociale et du niveau de revenu dominant de la population qui habite dans le quartier, c'est-à-dire de son "marquage social", surtout s'il existe une forte ségrégation sociale de l'espace urbain. La valeur de situation d'un quartier s'apprécie en fonction de la charge foncière maximale acceptable dans ce quartier aux conditions de marché, c'est-à-dire en fonction de l'effort financier supplémentaire que les ménages et les entreprises sont prêts à faire pour se localiser dans ce quartier plutôt que dans un autre. Certains pays (Australie) taxent forfaitairement tous les terrains urbains bâtis ou non bâtis en fonction de la "valeur de situation" du secteur où ils se trouvent.

S'il s'agit de la "valeur locative de marché", c'est le montant du loyer maximum auquel il est raisonnable de prévoir que le bien serait loué, s'il était mis en location au plus offrant. A ne pas confondre avec les valeurs locatives forfaitaires servant arbitrairement de base de taxation annuelle des biens immobiliers.

La valeur vénale d'un bien est le prix maximum auquel il est raisonnable de prévoir qu'il pourrait être vendu s'il était mis en vente, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies:

• Libre volonté du vendeur et de l'acquéreur
• Disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché (par exemple trois mois pour un bien courant)
• Maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai
• Proposition du bien à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate
• Absence de facteurs de convenance personnelle.

Les termes de "valeur marchande", "valeur de marché" ou encore "valeur de réalisation" peuvent être considérés comme des synonymes de valeur vénale. Un bien n'a de valeur vénale que s'il est imaginable qu'il soit mis sur le marché et vendu au plus offrant.

La "vente sur plan" ou "vente en état futur d'achèvement" (VEFA) selon la terminologie juridique, présente deux avantages essentiels pour le promoteur (ou à l'aménageur) : une réduction de ses besoins d'emprunts (donc des frais financiers de l'opération) et surtout une réduction du risque, les travaux peuvent n'être engagés que lorsque l'opération est déjà vendue. Le contrat de vente en VEFA prévoit un échelonnement des règlements en fonction de l'avancement des travaux et doit disposer d'une garantie bancaire donnant l'assurance du bon achèvement des travaux.

Une construction édifiée en limite de parcelle ne peut avoir des ouvertures sur la propriété voisine que si elle bénéficie d'une servitude de vue. Cette servitude peut être acquise par prescription trentenaire. Un terrain soumis à une servitude de vue d'une construction voisine ne peut pas être construit à moins de deux mètres de l'ouverture, comptés perpendiculairement.