Glossaire

En dehors des procédures d'urbanisme opérationnel qui, de facto, formalisent le résultat d'une négociation au cas par cas entre la collectivité publique et l'opérateur, ce sont des règlements d'urbanisme définis zone par zone, qui déterminent le "droit des sols" applicable, c'est à dire l'ensemble des règles que les nouvelles constructions devront respecter. Depuis la loi d'orientation foncière de 1967, le zonage réglementaire des communes était réalisé par le "POS". Depuis la loi SRU, ce zonage réglementaire est progressivement remplacé par celui des PLU qui, fondamentalement ne diffère du précédent que par l'absence de zones constructibles non équipées de type NB.

Le mot est entré dans le langage commun pour désigner avec une connotation péjorative, les nouveaux quartiers d'habitation, souvent périphériques, réalisés au cours des années 1960 avec une forte concentration de logements sociaux collectifs. A l'origine, il s'agit d'une procédure d'aménagement foncier instituée en 1958. L'intention de départ était de regrouper tous les efforts d'équipement public de l'agglomération sur une seule zone d'extension dont les terrains auraient été acquis au préalable par la collectivité afin qu'elle récupère du même coup les plus-values d'urbanisation qu'elle créerait. Dans un contexte de crise du logement. mais aussi de grave sous-équipement des villes, la dispersion des opérations nouvelles entraînait en effet une dispersion coûteuse des investissements publics qui ne parvenaient pas à rattraper les retards accumulés et, de ce point de vue, la politique des ZUP a été un succès.

La ZAC est la procédure classique de l'urbanisme opérationnel. Chaque opération s'appuie sur une convention particulière signée entre la collectivité publique et l'aménageur de la ZAC. D'un côté l'aménageur s'engage à réaliser une liste de travaux selon un plan établi, et éventuellement à céder gratuitement certains terrains pour réaliser les équipements ou pour construire des logements populaires à bas prix, et/ou à verser certaines participations financières à la commune pour la réalisation des équipements. En contre partie, la collectivité publique remplacera, à l'intérieur de la zone, les anciennes règles du plan d'occupation des sols par de nouvelles permettant la réalisation du programme de constructions envisagé. Les terrains ou les droits à bâtir que vendra l'aménageur lui permettront d'équilibrer l'opération. Dans la loi SRU, la ZAC est conservée dans son intitulé, mais elle cesse d'être une procédure opérationnelle autonome. La création d'une ZAC s'assimile désormais à une modification du plan local d'urbanisme, Le PAZ (plan d'aménagement de la zone) disparaît donc et la "convention d'aménagement" (ou la "convention publique d'aménagement" pour les ZAC publiques) devient le document d'urbanisme négocié qui subordonne l'attribution de droits à bâtir à la prise en charge de certains des coûts de l'aménagement ou du renouvellement.