Glossaire

Ensemble de documentation permettant de décrire l'occupation humaine des sols et ses limites, Il comporte d'une part une documentation cartographique qui délimite les terrains et d'autre part une documentation "littérale" (= écrite) sous forme de tableaux ("matrice cadastrale") qui indique les conditions d'occupation, de propriété, d'imposition, d'utilisation, etc. (selon le type de cadastre) de chaque terrain. Un numéro d'identification de chaque terrain permet de relier ces deux documentations. Le cadastre est dit "fiscal" s'il a pour objet la perception d'un impôt. La base d'imposition de chaque terrain y est alors définie. Le cadastre est dit "juridique" s'il a pour objet la définition des droits sur le sol et en particulier la délimitation des propriétés et l'identification des propriétaires. Le cadastre est dit "technique" ou "domanial" s'il a pour objet la gestion de l'espace. C'est le cas des cadastres "agricoles", "urbains", "forestiers" qui existaient dans les pays à régime "socialiste". Une convergence existe entre les fonctions "fiscale" et "juridique" du cadastre car un cadastre fiscal, même s'il ne fournit pas la preuve absolue de la propriété, constitue une présomption de propriété au bénéfice de celui qui paie l'impôt, et le cadastre juridique n'est garanti d'une bonne maintenance que s'il sert en même temps à percevoir un impôt annuel car c'est à l'occasion de la perception de l'impôt que l'on découvre les éventuelles erreurs ou certains changements qui n'avaient pas été déclarés. Par contre les cadastres "techniques" relèvent d'une logique de gestion assez différente. Modernisés, ils pourraient s'assimiler à des SIG', En France, la réalisation d'un cadastre général fut décidée en 1790 et achevée en 1850 (sauf à Paris qui n'a pas eu de cadastre proprement dit avant les années 1980).

Le droit d'exploiter une carrière à ciel ouvert appartient au propriétaire du terrain (à l'inverse du droit d'exploiter une mine). L'ouverture de la carrière est soumise à autorisation administrative. Le dossier d'autorisation prévoit les conditions dans lesquelles les lieux seront remis en état en fin d'exploitation.

Les communes rurales qui ne connaissent qu'une faible activité immobilière peuvent se contenter d'un plan délimitant seulement les zones constructibles des zones inconstructibles. C'est le rôle des "cartes communales" qui, depuis la loi SRU, peuvent être adoptées sur décision conjointe du maire et du préfet, après enquête publique.

Avant d'acheter un terrain, l'acquéreur doit savoir s'il va être constructible et, d'une façon générale, connaître le droit du sol et les servitudes de droit public qui y sont applicables. Toute personne intéressée peut donc demander à la mairie un "certificat d'urbanisme", Il en existe de deux types:

• Le certificat ordinaire qui indique les dispositions d'urbanisme applicables
• Le certificat détaillé ou "opérationnel" qui précise si le projet décrit par le demandeur sera autorisé et, éventuellement, sous quelles conditions

Les termes du certificat d'urbanisme restent valables pendant un délai minimum de 18 mois. Le notaire est tenu de demander le certificat d'urbanisme du terrain avant de rédiger tout acte de vente et de le porter à la connaissance de l'acheteur.

En principe, les biens publics inutilisés doivent être vendus par enchère publique ou "au prix du marché". En pratique, les exceptions sont nombreuses et résultent même parfois de directives officielles (ventes de terrains publics pour le logement social). Par un arrêt du 3 novembre 1997 (Commune de Fougerolles), le Conseil d'Etat a confirmé qu'une collectivité locale pouvait décider de vendre à un prix inférieur au marché ou même de céder gratuitement un terrain s'il existe des motifs d'intérêt général et que les contreparties sont suffisantes. Ces motifs doivent correspondre aux missions de la collectivité concernée (en l'espèce il s'agissait de la vente d'un terrain d'activité en vue de créer des emplois).

Dans quelques cas prévus par la loi, une collectivité locale peut obtenir la cession gratuite, à son profit, de la partie d'un terrain, en particulier à l'occasion de l'attribution d'un permis de construire ou dans le cadre de la création d'une ZAC ou d'une autorisation de lotir.

Ensemble des dépenses qui doivent être engagées sur un terrain pour y rendre possible une opération immobilière et qui sont particulières à ce terrain. La charge foncière se décompose comme suit:

• Prix d'achat versé au propriétaire vendeur
• Autres coûts de la mutation (impôt sur les mutations, frais juridiques ou frais de notaires, rémunération des intermédiaires)
• Coûts de libération du terrain (évictions, relogement éventuelles des occupants, coûts de démolition) ou de dépollution (cas d'un ancien terrain industriel)
• Coûts des branchements et raccordements aux réseaux (voirie, eau, assainissement, électricité) ; viabilisation interne éventuelle si le terrain est vaste.
• Surcoût de construction dû à des fondations spéciales (cas d'un terrain dont le sous-sol est défectueux)

Pour le promoteur, c'est le montant total des charges foncières qui importe. Si deux terrains voisins de même constructibilité ont des coûts de libération différents, le prix maximum acceptable payé au propriétaire par le promoteur, pourra être plus élevé pour le terrain nu que pour le terrain construit (voir "compte à rebours de l'aménageur"), La charge foncière s'exprime non pas par rapport à la surface du terrain mais par rapport à la surface de plancher constructible (elle s'exprime par mètre carré de surface hors œuvre constructible). Dans une ville, la répartition géographique des charges foncières par surface de plancher traduit la hiérarchie des préférences de localisation de la population solvable. La notion de "droit à bâtir" est similaire à celle de "charge foncière", la première désignant le plus souvent un coût tandis que la seconde désigne plutôt un prix de cession.

En droit français, tout propriétaire a théoriquement le droit de se clore, quitte à ce que la construction de la clôture doive respecter les règlements d'urbanisme. D'autres pays européens (Suisse, pays nordiques ne reconnaissent pas automatiquement ce droit).

Rapport entre la surface de l'emprise de la construction sur le terrain et la surface totale du terrain.

Le COS exprime le rapport entre la surface de plancher constructible sur un terrain (exprimée "hors oeuvre", c'est à dire avec l'épaisseur des murs incluse) et la surface de ce terrain. Le Code de l'urbanisme fixe précisément la nature des surfaces à prendre ou ne pas prendre en compte : c'est la surface hors oeuvre nette (SHaN).
Le COS est le mode de détermination de la densité parcellaire constructible le plus répandu dans les pas et les PLU, bien qu'il ne soit pas obligatoire. En milieu urbain, on considère souvent que la valeur d'un terrain constructible est proportionnelle au COS réalisable. Ce n'est pas complètement exact du fait des surcoûts de construction qu'entraîne l'augmentation des densités. Au-delà d'un COS de 1, l'augmentation de la valeur du terrain devient nettement moins que proportionnelle à l'augmentation du COS, Lorsqu'on évalue un terrain situé dans une zone réglementaire ne fixant pas un COS, il est recommandé de traduire en termes de COS la constructibilité du terrain, par application de l'ensemble des règles d'urbanisme à respecter. Inversement, il convient de penser à vérifier que le COS réglementaire d'une zone est effectivement réalisable sur le terrain à évaluer car il peut arriver que d'autres règles (hauteur maximale, coefficient d'emprise, distance de retrait par rapport aux limites séparatives, etc) soient plus contraignantes, en particulier lorsque le terrain est étroit ou mal configuré.

La méthode d'évaluation comparative fait une large application de "coefficients d'abattement" censés rendre compte des diverses particularités du bien à évaluer par rapport aux biens dont le prix est connu et qui sont utilisés comme termes de références. La quantification de chaque abattement doit cependant être clairement justifiée, ce qui est rarement le cas. L'application de coefficients d'abattement est largement utilisée par l'administration des Domaines dans leurs estimations de la valeur d'un terrain. Par exemple, lorsqu'une parcelle est profonde, les Domaines continuent souvent à utiliser des abattements par bande: le prix de référence au m2 n'est appliqué qu'à la bande du terrain située à moins de 40 mètres de la voie de desserte; la bande située entre 40 et 80 mètres subit un abattement de 40% et la partie située encore au delà, un abattement de 60%.

Prêt d'un bien à titre gratuit. Synonyme: "prêt à usage". Le but du propriétaire peut être de loger un parent, prévenir un squat, assurer l'entretien du bien, etc. en gardant la disponibilité du bien. La signature d'un acte de commodat évite les risques de requalification en donation ou location verbale.

La réalisation d'une vente immobilière suppose la rédaction d'un acte et le respect d'un formalisme qui prend un minimum de temps. Pour ne pas engager inutilement ces démarches coûteuses, au cas où l'autre partie changerait d'avis, il est habituel de commencer par signer un " compromis de vente" par lequel le vendeur et l'acheteur conviennent du prix et se donnent un certain délai pour régulariser la vente. Le versement d'une avance (souvent 10%) intervient généralement. Le compromis de vente contient le plus souvent des "clauses suspensives". L'engagement de l'acheteur à acheter un terrain peut ainsi être subordonné à l'obtention d'un permis de construire ou d'un prêt. S'il n'obtient pas le permis, il n'est plus obligé d'acheter et le vendeur retrouve sa liberté de vendre à quelqu'un d'autre en conservant l'avance qui représente alors le coût de l'immobilisation du bien.

Par assimilation au compte à rebours du promoteur, et en amont de celui-ci, le compte à rebours de l'aménageur part de la charge foncière que celui-ci peut raisonnablement espérer vendre sur le terrain qui doit être aménagé, pour déterminer le prix acceptable du terrain, après avoir retranché du produit espéré des charges foncières:

• Les travaux d'aménagement de viabilisation et les branchements aux réseaux
• Les coûts de libération et de démolition du terrain
• Les coûts de dépollution
• Les contributions fiscales et parafiscales

Le "compte à rebours de l'aménageur" permet de remonter de la valeur du terrain à bâtir à la valeur acceptable du terrain brut par déduction des coûts d'aménagements. Si le propriétaire exige un prix plus élevé, l'opération ne pourra pas avoir lieu. En matière d'évaluation, on voit parfois appliquer des "taux d'abattement" permettant de passer de la valeur du terrain à bâtir à la valeur du terrain brut. Cela semble tout à fait arbitraire et injustifiable car il n'existe, par principe, aucune proportionnalité des coûts d'aménagements par rapport au prix des terrains à bâtir. Au contraire, lorsque le prix de marché du terrain à bâtir est faible, les coûts d'aménagement finissent, à la limite, par en absorber la totalité et le prix acceptable du terrain brut devient négligeable. Et lorsque les prix des terrains à bâtir augmentent, les prix des terrains bruts augmentent plus que proportionnellement.

Mode de raisonnement du promoteur visant à déterminer le montant maximum de la charge foncière acceptable sur un terrain pour y monter une opération immobilière financièrement équilibrée. Il part pour cela du "prix de sortie" escompté et en retranche l'ensemble des coûts prévisibles pour mener à bien l'opération. Parmi ces coûts, il est habituel de distinguer :

• Les coûts plus ou moins proportionnels aux "prix de sortie". Ce sont les marges de promotion, le coût du crédit, les frais de commercialisation et d'études, les taxes, etc.
• Les coûts qui sont, au contraire, plus ou moins constants (en particulier les coûts de construction proprement dits).

Les variations des prix de l'immobilier entraînent donc des variations amplifiées des charges foncières acceptables. Il en résulte un "effet de levier" de l'immobilier sur le foncier. Les divers promoteurs, en concurrence les uns avec les autres, faisant approximativement les mêmes raisonnements à partir des mêmes informations, le niveau d'équilibre des valeurs foncières des espaces urbains existants dépend des prévisions d'évolution des prix de sortie de l'immobilier.

La caractéristique principale du domaine public est d'être inaliénable, mais dans certains cas, il peut être utile de le louer provisoirement. Ainsi une plage peut être louée à un hôtel ou le quai d'une gare loué à une entreprise de transport. Un cahier des charges définit les conditions dans lesquelles le domaine public doit être utilisé. Selon la législation en vigueur, le droit à la concession peut ou non être cessible pour la période restant à courir. En France, on est passé d'un système à l'autre par une loi de 1992. La concession peut être faite "à charge de mise en valeur", c'est-à-dire que le preneur s'engage à réaliser un programme de travaux convenus d'avance. Par exemple, une commune peut concéder pour trente ans le sous-sol d'une place publique à une entreprise. A charge, pour l'entreprise, de réaliser un parc de stationnement souterrain dont la location pendant trente ans lui permettra d'amortir le coût des travaux.

Clause figurant dan un contrat pour indiquer les circonstances qui provoqueraient son annulation. Par exemple, dans un contrat de vente d'une terre agricole, le maintien d'un fermier sur la propriété peut être prévu comme une clause résolutoire.

Clauses figurant dans un avant-contrat pour indiquer les circonstances qui permettront de renoncer à la vente projetée, en particulier si un emprunt n'est pas obtenu ou si le certificat d'urbanisme rend le terrain impropre à l'usage projeté.

Groupe de personnes, morales ou physiques, chargé de diriger une institution, comme une association, une entreprise ou un établissement public. Un CA administre pendant que le personnel exécute.

Service administratif, dépendant en France du ministère des Finances, qui a pour mission de classer et conserver tous les actes soumis aux formalités de "publicité foncière", et en premier lieu, les hypothèques afin de vérifier si d'autres hypothèques pèsent déjà sur un bien et diminuent d'autant la garantie qu'il est susceptible d'offrir à un prêteur. En France, le service de l'Enregistrement des hypothèques existe depuis 1771. Les actes de vente sont eux aussi enregistrés au service des Hypothèques. Depuis 1955, la documentation est conservée sous la forme d'un "fichier immobilier" qui suit la classification cadastrale des biens. A l'inverse du cadastre, ce fichier n'est pas accessible au public, mais toute personne, sur demande écrite, peut se faire délivrer des copies des actes contre paiement d'une taxe.

Personne morale regroupant tous les propriétaires qui se partagent les différents locaux dans un même bâtiment et qui gèrent les parties communes du bâtiment (circulations, escalier, ascenseur, toiture, structure du bâtiment, branchements sur les réseaux, etc.). C'est aussi la copropriété qui entretient le terrain, en règle les impôts, est titulaire du bail si le terrain est loué, est l'employeur du gardien s'il y en a un, etc. Un règlement de copropriété détermine le nombre de parts (millièmes) détenues par le propriétaire de chaque partie du bâtiment. Les décisions sont prises à la majorité des parts détenues. Le financement de la copropriété est assuré selon la même clef de répartition entre les propriétaires. La gestion de la copropriété peut être assurée directement par le "conseil syndical de copropriété" élu, bénévole ou confiée à un "syndic" professionnel rémunéré pour cela. Attention à ne pas confondre "copropriété" et "indivision".

En appliquant le même principe que dans les bâtiments collectifs, un groupe de maisons individuelles peut aussi être géré en copropriété, pour assurer l'entretien de la voirie privée et des espaces verts, avec un règlement de copropriété et l'élection d'un conseil syndical.

Le droit de coupe d'une forêt peut être vendu indépendamment de la propriété du sol, éventuellement plusieurs années avant la coupe. De la même façon, on peut vendre une récolte sur pied, à charge à l'acheteur de la récolter. A la limite, il arrive qu'on fasse des contrats de ventes d'herbe, pour contourner la législation sur les baux ruraux.

Une construction ne peut être édifiée qu'à une certaine distance de la limite séparative de la propriété. Cette distance correspond au prospect. Lorsque la configuration d'une parcelle ne permet pas d'utiliser pleinement la constructibilité qui lui est attribuée, le bâtiment peut prendre une partie de son prospect sur la propriété voisine, sur la base d'une convention. Cette partie du terrain est grevée d'une servitude "non aedificandi" dénommée "servitude de cour commune" par l'article 43 de la loi cadre sur la construction du 7 août 1957. Il ne s'agit pas pour autant d'un espace dont la propriété ou l'usage serait commun aux propriétaires voisins, La servitude de cour commune permet seulement la création d'ouvertures disposant d'un prospect suffisant.

Chaque transaction a, par elle-même, un coût qui peut être, pour partie, un coût fiscal (s'il existe un impôt sur les transactions) ou un coût de rémunération des intermédiaires (notaire, agent immobilier, etc.), mais qui est aussi un coût (au sens large) correspondant au temps et à l'énergie perdue pour choisir le bien acheté et mener à bien la transaction. Une transaction immobilière a toujours un coût élevé, Il ne suffit pas de réduire l'impôt sur les mutations pour le diminuer, il faut aussi organiser le marché et le rendre plus transparent. Dans la mesure où ils facilitent le rapprochement des acheteurs et des vendeurs, et réduisent la durée des négociations, les agents immobiliers fournissent une prestation qui s'impute sur le coût de la transaction. Sur le plan du raisonnement économique, leur intervention se justifie donc tant que le montant de leur commission ne dépasse pas ce gain.

Équivalent du "leasing financier" anglosaxon. Système dans lequel l'acquéreur d'un logement (ou d'un local d'activité économique) commence par être le locataire de l'organisme de crédit qui a financé la construction, avant de devenir propriétaire du bien à l'occasion du dernier versement. L'organisme de crédit reste propriétaire du bâtiment construit tant que tous les crédits ne sont pas remboursés par l'acheteur. Seul, le dernier versement vaut transfert de propriété. Le système a été imaginé pour augmenter la garantie du prêteur et donc pour diminuer les taux d'intérêts qu'il doit pratiquer pour couvrir ses risques.

La croissance urbaine n'est pas seulement rendue nécessaire par suite d'une éventuelle croissance démographique, mais surtout du fait, d'une part, de l'accroissement des surfaces d'activité par emploi (la moitié du volume des constructions nouvelles, en surface) et d'autre part, du fait de l'amélioration du niveau de vie des ménages qui se traduit par la recherche de surfaces d'habitation plus importantes. Ainsi, de 1972 à 2006, la surface moyenne de plancher de résidence principale par habitant est passée de 25 m2 à 40 m2 (moyenne France entière issue des enquêtes logement). Cette croissance peut se réaliser aussi bien par extension urbaine que par renouvellement-densification, le second processus étant malheureusement plus coûteux que le premier.