Glossaire

Lorsque une collectivité publique annonce un projet d'urbanisation future ou la réalisation d'une infrastructure, il peut en résulter immédiatement des plus-values (ou des moins-values) d'anticipation (voir ce mot) qui peuvent rendre plus coûteuse la réalisation du projet. La collectivité risque alors de devoir acheter les terrains à une valeur qui n'est justifiée que par les travaux qu'elle entreprend. Pour éviter ce phénomène, il est prévu que les terrains peuvent être expropriés, dans un tel cas, à la valeur qu'ils avaient (hors inflation) un an avant l'annonce du projet d'urbanisation.

Dans le "compte à rebours" qui permet de déduire le prix maximum acceptable d'un terrain à partir du montant des prix de sortie sur le marché de l'immobilier, il apparaît que certains des coûts d'une opération immobilière sont constants ou quasi constants. Ce sont en particulier les coûts de la construction proprement dits qui varient fort peu en fonction des prix de sortie sur le marché de l'immobilier. Il en résulte que les charges foncières acceptables augmentent ou diminuent plus que proportionnellement lorsque les prix de sortie prévus augmentent ou diminuent. Les variations des marchés immobiliers sont donc amplifiées sur les marchés fonciers correspondants. Contrairement au bon sens populaire qui voudrait que le terrain constitue une sorte de valeur refuge, les marchés fonciers urbains sont donc des marchés particulièrement volatiles.

Droit de location à long terme sur un terrain (voir "bail emphytéotique").

On dit d'un terrain qu'il est enclavé lorsqu'il ne possède pas d'accès direct sur la voie publique. Il dispose alors automatiquement d'une servitude de passage sur la propriété voisine lui permettant l'accès le plus proche. La construction d'un terrain enclavé suppose un renforcement de la servitude de passage. Le propriétaire du terrain traversé ne peut pas s'y opposer, mais il doit être indemnisé. La détermination de cette indemnisation prend le plus souvent une tournure contentieuse et donne lieu à des expertises.

La réalisation d'une "enquête publique" est la procédure légale habituelle destinée à la fois à rendre public un projet et à recueillir les oppositions éventuelles à ce projet, en particulier chaque fois qu'une décision publique est susceptible d'avoir des effets sur les droits de propriété privée (réalisation d'une infrastructure, adoption de nouvelles règles d'urbanisme, etc.). Des règles de publicité précises doivent être respectées. Dans les systèmes de type français, l'enquête publique est organisée par le pouvoir exécutif, avant qu'il ne prenne une décision, et ce n'est qu'une fois que la décision est prise qu'elle peut être attaquée devant le tribunal compétent. Dans les systèmes de type anglo-saxon, l'enquête publique est tout de suite organisée contradictoirement devant le pouvoir judiciaire qui peut rendre alors une décision d'arbitrage qui évite un contentieux futur.

En France, un Établissement Public à caractère Industriel et Commercial est une personne publique ayant pour but la gestion d’une activité de service public. Il s’agit soit de créations pures (EPF), soit de nationalisations anciennes (SNCF) effectuées par souci d’efficacité et de contrôle de secteurs sensibles dont le bon fonctionnement est essentiel. Les EPIC ont été créés pour faire face à un besoin ne pouvant pas être correctement effectué par une entreprise privée soumise à la concurrence. La création d'un établissement public répond à la nécessité de lui confier une mission de service public ou d'intérêt général d'un type particulier. Le principe de spécialité doit être respecté et affiché clairement dans les textes constitutifs.

La possibilité de délimiter des "périmètres sensibles" à protéger avait d'abord été instituée pour la Côte d'Azur en 1959, puis progressivement étendue à d'autres départements littoraux avant d'être généralisée à tout le territoire en mai 1968. La loi aménagement du 18 juillet 1985 les a transformés en "espaces naturels sensibles" et confié aux départements qui y disposent d'un droit de préemption en vue d'ouvrir des espaces naturels au public ou d'assurer la protection des milieux naturels. Cette politique peut être financée par l'instauration d'une "taxe départementale d'espace naturel sensible".

Le concept d'étalement urbain s'est substitué au milieu des années 1990 à celui de "mitage" pour stigmatiser les extensions urbaines de faible densité qu'elles soient ou non dispersées en leur opposant les mérites du "renouvellement urbain" et de la "reconstruction de la ville sur la ville". La plupart des experts s'accordent aujourd'hui à reconnaître qu'une grave erreur stratégique a alors été commise en confondant dans une même réprobation toutes les formes d'extension urbaine, quelques soient leurs densités. Le discours contre l'étalement urbain consacré par la loi SRU a en effet surtout joué sur les périphéries immédiates des agglomérations, là où l'encadrement urbanistique des opérations est le plus rigoureux. Il s'en ait suivi une perte de légitimité des montages d'opérations en continuité de l'urbanisation existante, et la demande immobilière qui n'était plus satisfaite s'est reportée beaucoup plus loin dans une multitude de petites opérations dispersées de très faible densité. On a là un exemple d'effet pervers particulièremenl puissant : c'est la lutte (mal conçue) contre l'étalement urbain qui a contribué à son accélération.

Le cadastre, dont l'objectif est avant tout fiscal, détermine la "valeur locative" de chaque parcelle et de chaque local. Il s'agit de données forfaitaires résultant d'un classement grossier des biens immobiliers qui servent de base aux impôts locaux mais n'ont que de très lointains rapports avec les valeurs de marché, qu'elles soient locatives ou vénales. Le travail de refonte des valeurs cadastrales qui avait été réalisé en 1990 n'a jamais été mis en application par manque de courage politique des gouvernements successifs. (mécontentements prévisibles des propriétaires qui se verraient imposés plus lourdement).

Abandon obligatoire de sa propriété par un propriétaire qui reçoit alors une indemnisation couvrant à la fois la valeur du bien et le préjudice subi ("indemnité de réemploi "). Dans tous les pays à économie de marché, existe un droit de l'expropriation. La procédure de l'expropriation se décompose en deux phases distinctes. La première est destinée à vérifier l'existence d'une "utilité publique", justifiant l'expropriation, elle passe par une "enquête publique" et débouche sur une "déclaration d'utilité publique" (voir ces mots) avec recours possible devant les juridictions administratives. La seconde phase consiste à déterminer le montant de l'indemnisation des expropriés, elle est fixée par le juge de l'expropriation (juridiction civile) avec un recours possible devant la Cour de cassation.
En matière d'aménagement et d'urbanisme, l'expropriation qui était autrefois réservée à la réalisation d'équipements publics indispensables, est de plus en plus souvent admise aussi pour la réalisation d'opérations confiées à des aménageurs et promoteurs privés, mais c'est toujours la collectivité publique (en France, l’État) qui exproprie et qui cède ensuite le bien exproprié à l'opérateur privé. En pratique, la mise en route d'une procédure d'expropriation n'empêche pas de poursuivre les acquisitions à l'amiable, mais les propriétaires savent que s'ils refusent de vendre à l'amiable, ils seront ensuite expropriés (c'est "l'acquisition amiable sous déclaration d'utilité publique").

L'impact de l'extension périphérique des villes s'apprécie moins par sa surface que par sa morphologie. C’est sa plus ou moins grande compacité qui va ou non multiplier la longueur des lignes de conflit entre usages des espaces urbains et usages des espaces naturels et agricoles. Les zonages réglementaires "en dentelle" sont particulièrement déstabilisants pour la pérennisation des espaces agricoles, Les modèles d'extension "en archipel" régulièrement préconisés depuis une quarantaine d'années, avec des centres secondaires ou de petites "villes nouvelles" projetées en avant du front de l'urbanisation, sont attractifs au plan théorique. Mais l'expérience prouve qu'on ne tient jamais les espaces interstitiels et qu'un colmatage plus ou moins anarchique des espaces interstitiels survient tôt au tard.

L'impact de l'extension périphérique des villes s'apprécie moins par sa surface que par sa morphologie. C’est sa plus ou moins grande compacité qui va ou non multiplier la longueur des lignes de conflit entre usages des espaces urbains et usages des espaces naturels et agricoles. Les zonages réglementaires "en dentelle" sont particulièrement déstabilisants pour la pérennisation des espaces agricoles, Les modèles d'extension "en archipel" régulièrement préconisés depuis une quarantaine d'années, avec des centres secondaires ou de petites "villes nouvelles" projetées en avant du front de l'urbanisation, sont attractifs au plan théorique. Mais l'expérience prouve qu'on ne tient jamais les espaces interstitiels et qu'un colmatage plus ou moins anarchique des espaces interstitiels survient tôt au tard.