Glossaire

Procédure de réorganisation autoritaire (mais généralement concertée) du parcellaire afin de délimiter des parcelles plus faciles à cultiver (ou à construire). La nécessité de remembrer les terres agricoles est apparue avec la mécanisation. En France, les premiers textes sur le remembrement rural datent des années 1940. Un propriétaire ne peut pas s'opposer au remembrement de sa propriété. Chaque terrain est affecté d'un coefficient de valeur agronomique qui, multiplié par la surface, donne un certain nombre de points. A l'issue du remembrement, chaque propriétaire doit donc normalement retrouver le même nombre de points. Cependant, la loi autorise le prélèvement d'un certain pourcentage des terrains (5% par exemple) pour la réalisation de voies de desserte ou même d'équipements communs. La possibilité de procéder autoritairement au "remembrement urbain" des zones destinées à l'urbanisation, indépendamment de leur aménagement, existe dans certaines législations (pays germaniques) mais non en France où l'on préfère l'intervention d'un aménageur qui s'occupera à la fois de la réorganisation du parcellaire et de la viabilisation, dans le cas le plus fréquent où les propriétaires voisins n'arrivent pas à se mettre d'accord pour le faire eux-mêmes dans le cadre d'une "association foncière urbaine".

Cas particulier de remembrement rural, prévu par la loi d'orientation agricole de 1980. Il procède à une redistribution des parcelles en deux groupes distincts: celles qui sont situées en secteur agricole et celles qui se trouvent dans une nouvelle zone d'urbanisation future. Chaque propriétaire reçoit alors la même proportion de terrains dans les deux types de localisation. Cette procédure peut paraître "plus juste" sauf pour les propriétaires qui possédaient déjà les terrains de la zone d'urbanisation future. On observe qu'effectivement les opérations de remembrement aménagement qui ont pu être réalisées étaient souvent dirigées contre les propriétaires initiaux de ces zones.

Concept lancé à la fin des années 1990 pour désigner les processus de reconstruction de la ville sur elle-même, par opposition aux processus de "l'extension urbaine" ou (de manière plus péjorative) "l'étalement urbain". Alors que la "rénovation urbaine" était le terme autrefois utilisé pour qualifier un type d'opération de démolition - reconstruction, le "renouvellement urbain" désigne plus largement un type de politique urbaine visant à favoriser la revalorisation les quartiers existants afin de leur redonner une attractivité perdue. Alors que les villes se sont longtemps reconstruites sur elles-même sous la seule impulsion du marché, on a en effet vu se multiplier les quartiers où la demande solvable était trop dépressive pour y concevoir de nouvelles opérations sans soutien public. A côté des simples quartiers vétustes, on trouve dans ce cas un certain nombre d'anciens "grands ensembles" des années 1960-1970 ainsi que des friches industrielles. L'économie foncière du renouvellement urbain est assez différente de celle de l'extension urbaine. Tandis qu'en urbanisation nouvelle la valeur d'usage du foncier est généralement très faible et que c'est la valeur spéculative des terrains qui domine largement, en renouvellement urbain, la valeur d'usage du foncier est déjà élevée. La marge d'efficacité des politiques foncières y est donc beaucoup plus réduite qu'en périphérie. En dehors d'une politique toujours possible de subventionnement, il n'existe alors que deux leviers pour accélérer le renouvellement urbain : d'une part l'augmentation des densités autorisées, d'autre part la revalorisation des quartiers qui doivent retrouver une attractivité.

Une opération de "rénovation urbaine" consiste à démolir pour reconstruire. Elle s'oppose à une opération de "restauration immobilière" dans laquelle les bâtiments existants sont restaurés. Une opération de rénovation ne peut s'équilibrer financièrement que si le marché de l'immobilier est suffisamment porteur, compte tenu des coûts de libération toujours élevés des terrains déjà construits.

Lorsque l'économie politique a commencé à théoriser sur l'économie des terrains, il y a deux siècles, en Angleterre, le marché des terrains était avant tout un marché locatif. Les ventes étaient très peu nombreuses tandis que les actes de locations, de courte durée, suivaient la conjoncture économique. Objet de placement, ou bien de famille, la terre offrait une rente fluctuante à son propriétaire. L'habitude est demeurée, dans la théorie économique d'aborder le foncier en termes de rente, alors même qu'il n'existe pratiquement plus aucun véritable marché locatif des terres (le montant des fermages est fixé par arrêtés préfectoraux).

Version soft du remembrement basée sur la recherche d'un accord amiable entre tous les propriétaires.

Action qui consiste à démolir, terrasser, éventuellement traiter la pollution, verdir et clôturer un site.

Terrain acheté par une collectivité publique, lorsque l'occasion s'en présente, sans qu'il ait un usage immédiat, en prévision d'une urbanisation ou d'une ré-urbanisation future. En principe, une réserve foncière n'a donc pas d'affectation précise au moment de son acquisition, ce qui semble malheureusement interdire l'usage de la préemption pour en faire l'acquisition compte tenu des exigences introduites par la jurisprudence. En termes financiers, 18 réservation foncière semble s'apparenter à une sorte de spéculation, même si c'est au profit du bien commun. En réalité, les politiques de réserve foncières sont ordinairement coûteuses et constitueraient donc de piètres spéculations. Leur utilité réside ailleurs que dans un avantage financier. Il s'agit surtout de procéder ainsi, par acquisitions successives, à la libération progressive des emprises de l'urbanisation future, de constituer des ensembles cohérents, de préserver les terrains d'une utilisation immédiate qui compromettrait les opérations à venir et donc de se donner les moyens d'une urbanisation plus rationnelle. A posteriori, les politiques de réserves foncières se révèlent presque toujours très payantes en urbanisation nouvelle, tandis que les exemples de catastrophes financières sont nombreux en matière de ré-urbanisation.

Il est fréquent qu'un opérateur ait le sentiment que les propriétaires refusent de vendre leur terrain contre toute logique économique : ils feraient de la « rétention foncière ». En réalité le propriétaire qui refuse de vendre est généralement aussi rationnel que l'opérateur qui voudrait lui acheter le terrain; mais il ne fonctionne pas avec les mêmes paramètres. Le prix du temps d'un propriétaire foncier (qui a placé ses économies à la Caisse d'épargne) est en effet généralement beaucoup plus faible que le prix du temps de l'opérateur (qui travaille avec de l'argent emprunté). Le propriétaire est donc beaucoup plus enclin que l'opérateur à attendre une hausse hypothétique. Paradoxalement, il est mieux placé que l'opérateur pour « spéculer » sur l'avenir.